3.3.3 EL PRECIO DE LA VIVIENDA, SU ACCESIBILIDAD Y EL MER- CADO HIPOTECARIO REGIONAL

Transcripción

1 anterior. El número de viviendas creadas en estos edificios rehabilitados aumentó 19,72% hasta llegar a las 502. En cuanto a las demoliciones, en 2003 se concedieron licencias para demoler edificios y viviendas, lo que supone un aumento del 7,06%, en el primer caso y una disminución del 5,50%, en el segundo, respecto a LICENCIAS MUNICIPALES. EDIFICACIÓN EN CASTILLA-LA MANCHA DE NUEVA PLANTA. OBRAS DE REHABILITACIÓN Y OBRAS DE DEMOLICIÓN EL PRECIO DE LA VIVIENDA, SU ACCESIBILIDAD Y EL MER- CADO HIPOTECARIO REGIONAL Indudablemente, el aspecto de la situación de la vivienda con mayor incidencia en la calidad de vida de los ciudadanos es el de su precio, puesto que es el que condiciona en gran medida el acceso de muchos de ellos a un bien tan necesario, ya que, como se ha podido comprobar en el apartado anterior, la dificultad de acceso a la vivienda no se debe a una escasez de la misma, precisamente. Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda nueva libre en Castilla-La Mancha se situaba a finales de 2002, en 780,17 /m2, un 14,56% más que en diciembre de 2002, por debajo del incremento de la media nacional, que fue del 16,97%. Nuestra región fue la séptima que más encareció sus precios, una mejor situación que en 2002, año en el que fue la cuarta que más incremento de precios experimentó y superó el incremento medio nacional

2 PRECIO MEDIO DEL METRO CUADRADO DE LA VIVIENDA LIBRE NUEVA ( /M2) Variación (%) Andalucía 914, ,44 17,21 Aragón 1.013, ,01 12,57 Asturias 985, ,00 11,27 Baleares 1.525, ,66 13,02 Canarias 1.218, ,89 8,36 Cantabria 1.183, ,45 13,88 Castilla y León 1.012, ,29 7,38 Castilla-La Mancha 681,00 780,17 14,56 Cataluña 1.553, ,92 19,11 Extremadura 557,25 615,98 10,54 Galicia 800,08 864,11 8,00 Madrid 1.973, ,08 25,90 Murcia 747,40 892,69 19,44 Navarra 1290, ,33 12,72 País Vasco 1.900, ,09 12,61 La Rioja 1.061, ,60 15,94 Valencia 877, ,95 17,18 COMUNIDADES DE MENOS DE DE 980, ,36 12,22 HABITANTES MEDIA NACIONAL 1.220, ,16 16,97 No obstante este incremento, el precio de la vivienda en nuestra región sigue estando por debajo de la media de las Comunidades Autónomas de menos de 2 millones de habitantes, del que sólo representa el 70,90% de ésta, aunque con un ligero incremento respecto al año anterior, puesto que las Comunidades Autónomas con menos de de habitantes vieron crecer el precio de la vivienda un 12,22% en el último año, frente al comentado 14,56% de Castilla-La Mancha. A este respecto, hay que señalar que nuestra Comunidad, dada su ubicación (cercana a otras Comunidades con precios mucho más elevados) y las expectativas generadas por las infraestructuras de transporte programadas y en ejecución (especialmente la conexión con tren de alta velocidad de todas las capitales de provincia con Madrid), sufre una fuerte presión de demanda de segunda residencia de Comunidades limítrofes, especialmente Madrid, algo que se ha intensificado especialmente en el último año, y explica, sin duda, buena parte de la elevación de los precios experimentada

3 PRECIO DE LA VIVIENDA LIBRE NUEVA ( /m2) Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla-La Mancha Cataluña Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco La Rioja Valencia COM. < 2 MILL HAB. MEDIA NACIONAL Asimismo, es interesante observar cuál ha sido la evolución del precio medio del metro cuadrado de la vivienda nueva en nuestra región en los últimos años, concretamente en el periodo Como se recoge en el cuadro y el gráfico siguientes, en 1998 se produjo incluso un descenso de precios en nuestra región, pero, a partir de ese momento se observa una tendencia al aumento continuado y cada vez mayor del precio, justo hasta 2003, en el que se produce cierta desaceleración en el ritmo de incremento. En el periodo observado, el incremento acumulado en Castilla-La Mancha fue del 57,16%, notablemente inferior al 78,75% del conjunto de España. EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA NUEVA LIBRE EN CASTILLA-LA MANCHA. Castilla-La Mancha España /M 2 Incremento anual /M 2 Incremento anual ,09-0,20% 716,63 4,69% ,64 5,17% 792,20 10,55% ,91 8,62% 907,20 14,52% ,56 10,90% 1.046,91 15,40% ,00 18,11% 1.220,93 16,62% ,17 14,56% 1.428,26 16,97%

4 EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA LIBRE ,00% ,00% ,00% ,00% 400 0,00% ,00% Castilla-La Mancha /M2 España /M2 Castilla-La Mancha Incremento anual España Incremento anual Por otra parte, el precio medio de la vivienda libre usada en Castilla-La Mancha en 2003, según los datos de la Sociedad de Tasaciones Inmobiliarias TINSA, fue de 765,2 /m2, con un incremento del 23% respecto a 2002, frente al 17% de incremento de la media nacional. Estos precios suponían el 57,51% del precio medio del conjunto de España, porcentaje tres puntos superior al del año Por provincias, Toledo, con un 32%, fue la que mayor incremento experimentó en el precio de la vivienda usada registra, mientras que Albacete, con el 13%, fue en la que menos subió el precio medio de este tipo de vivienda. Como es lógico, existe una diferencia notable en el precio de la vivienda usada según su ubicación, resultando más caras las viviendas en las capitales de provincia que en zonas rurales. Así, en la media regional, el precio medio de las capitales supera en más del 76% al del resto de las provincias, excluidas las capitales. La capital de provincia donde más cara es la vivienda usada es Guadalajara y la que menos Albacete. Lo mismo ocurre en zonas rurales: Guadalajara cuenta con los precios de vivienda usada más altos, mientras que los precios más bajos están en Albacete

5 PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA LIBRE USADA EN 2003 ( /M2) Fuente: Sociedad de tasación Tinsa Capitales Resto Total Inc. anual Inc. anual Inc. anual Albacete 1.037, , ,6 13 Ciudad Real 1.103, , ,7 20 Cuenca 1.078, , ,3 24 Guadalajara 1.411, , ,7 24 Toledo 1.251, , ,7 32 Castilla-La Mancha 1.155, , ,2 23 España 1.743, , ,5 17 Por otra parte y como reflejo del muy diferente comportamiento de los precios de la vivienda dentro de nuestra región, hay que señalar que mientras Guadalajara se sitúa como la undécima provincia española por nivel de precios en vivienda libre usada, Albacete y Cuenca están entre las cuatro provincias con valores medios más bajos. Ahora bien, es indudable que lo que interesa a los ciudadanos a la hora de adquirir una vivienda, más que el precio en términos absolutos de la misma, es el esfuerzo relativo, en términos de renta necesaria para adquirirla. En este sentido, hay que señalar una vez más la dificultad de encontrar datos al respecto. Nos referiremos aquí al estudio realizado por la Fundación de Cajas de Ahorro (FUNCAS), puesto que se refieren a los datos oficiales del Ministerio de Fomento y del INE y permiten la comparación con el resto de Comunidades Autónomas. Según estos datos, en 2003 la adquisición de una vivienda media en Castilla-La Mancha suponía 4,3 salarios anuales brutos, muy por debajo de la media nacional, que era de 6,7. No obstante, este esfuerzo, como se recoge en el cuadro siguiente, ha venido incrementándose en los últimos años, puesto que en 1997 suponía tan sólo 3,5 salarios brutos anuales en nuestra región y 4,7 en España. De todas formas, como se observa, la situación dista mucho de ser homogénea entre las distintas Comunidades Autónomas. Así, Madrid ocupa el primer lugar en cuanto a esfuerzo financiero, seguido de Baleares y País Vasco. Cataluña, Canarias y Cantabria presentan también esfuerzos por encima de la media española. Castilla-La Mancha, al igual que ocurría en el precio absoluto del metro cuadrado, es la segunda región con un menor esfuerzo de adquisición de vivienda, por encima de Extremadura

6 ESFUERZO DE ACCESO A LA VIVIENDA. ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2003 Fuente: FUNCAS. Pasamos ahora, al igual que se hizo por primera vez en el Informe de 2002, a estudiar el esfuerzo de acceso a la vivienda de los jóvenes, sector de la población particularmente afectado por las condiciones de acceso a la vivienda. Para ello, se utilizan los informes del Observatorio Joven de la Vivienda (OBJO- VI) constituido dentro del Consejo de la Juventud de España que recoge las condiciones de acceso a la vivienda de la población española joven (que es a estos efectos la comprendida entre los 18 y los 34 años)

7 DIFICULTAD DE ACCESO DE LOS JÓVENES A LA VIVIENDA. ÚLTIMO TRIMESTRE DE 2003 Total años años años Castilla-La Mancha Precio medio de la vivienda libre (euros) Precio máximo vivienda protegida (euros) Precio máximo tolerable (Hogar joven) Precio máximo tolerable (Persona joven) Coste de acceso al mercado (Hogar joven) 19,10% 17,40% 20,30% 18,70% Coste de acceso al mercado (Persona joven) 39,40% 62,40% 39,30% 31,20% España Precio medio de la vivienda libre (euros) Precio máximo vivienda protegida (euros) Precio máximo tolerable (Hogar joven) Precio máximo tolerable (Persona joven) Coste de acceso al mercado (Hogar joven) 35,20% 42,60% 40,10% 32,90% Coste de acceso al mercado (Persona joven) 57,80% 94,50% 59,00% 45,90% Fuente: OBJOVI. Consejo de la Juventud de España. Cuarto trimestre de Las comentadas dificultades para la emancipación de los jóvenes en España queda reflejada en el estudio del OBJOVI, en el hecho de que a finales de 2003 los 10,68 millones de jóvenes españoles representaban el 26,3% de la población española, mientras que los 1,96 millones de hogares encabezados por un joven representaban sólo el 13,9% del total de hogares existentes en España. En nuestra región también se repite este patrón, puesto que los hogares jóvenes representaban en 2003 el 14,0% del total, mientras que los jóvenes constituían el 25,4% de la población. Según este estudio en nuestra región para los jóvenes la adquisición de la vivienda supone dedicar el 39,4% de su capacidad económica. Este porcentaje medio aumenta cuanto más joven es el adquirente, llegando hasta el 62,4% mientras que para los jóvenes entre 30 y 34 años desciende hasta el 31,2%. Cuando en vez de personas aisladas consideramos los hogares jóvenes, la media en la región está en el 19,1% de la capacidad económica. Respecto a 2002 la evolución de hogares y personas jóvenes ha sido bien distinta, puesto que mientras que el de los primeros disminuyó una décima, el de las personas jóvenes aumentó casi tres puntos. De todas formas, el esfuerzo de adquisición de vivienda en Castilla-La Mancha es notablemente inferior al que se da en el conjunto de España, donde la media está en el 57,8% para las personas jóvenes y el 35,2% para los hogares jóvenes. En el caso de personas jóvenes, se llega incluso a un coste del 94,5% de la capacidad económica para los jóvenes de entre 18 y 24 años. Se puede decir, por lo tanto, que, aunque el esfuerzo de adquisición de una vivienda tanto para las personas como las familias jóvenes es muy importante, nuestra región es una de las que mejor situación relativa tiene, únicamente por encima de Extremadura en cuanto a esfuerzo económico se refiere

8 Este esfuerzo económico necesario para la adquisición de la vivienda hace necesario a los ciudadanos recurrir cada vez a más crédito, lo que aumenta el endeudamiento en las economías familiares y reduce su capacidad de ahorro. Así, según el Banco de España, la financiación requerida para la vivienda aumentó en 2003 un 22,7%, esto ha hecho, según el banco emisor, que los hogares hayan perdido entre 2002 y 2003 la mitad de su capacidad de financiación. Pasamos a analizar, a este respecto, la situación de la financiación a la que recurren los adquirentes de viviendas en nuestra región, es decir el mercado hipotecario regional. En primer lugar hay que señalar que, según el citado Censo de Población y Viviendas del INE, a finales de 2001 en Castilla-La Mancha el 61,1% de las viviendas en propiedad estaban totalmente pagadas, mientras que el 22,3% de las viviendas en régimen de propiedad tenían hipotecas con pagos pendientes. El 16,6% restante correspondía a viviendas adquiridas por herencia o donación. Este porcentaje de viviendas totalmente pagadas era prácticamente igual a la media nacional, pero el número de viviendas hipotecadas era algo inferior, puesto que en el conjunto de España representaban el 27%. En cuanto a la necesidad de financiación ajena, es indudable que, como se ha comentado antes, en los últimos años, la combinación del elevado precio de la vivienda y de moderados tipos de interés se ha traducido en un notable incremento del endeudamiento, del que la inmensa mayoría, más del 90%, está representado por la financiación hipotecaria. Aún así, nuestra región era en 2003 la que menos endeudamiento por habitante presentaba en el conjunto de España. En 2003, como se recoge en el siguiente cuadro (que recoge la estadística del INE sobre hipotecas, según la metodología antigua para permitir las comparaciones con años anteriores) se constituyeron hipotecas sobre fincas urbanas en Castilla-La Mancha, incluidos los solares, lo que representaba el 3,38% del total de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas en España. Centrándonos en las viviendas, el número de hipotecas constituidas en 2003 fue de , un 3,428% del total nacional, y con un importante incremento del 51,72% respecto a 2002, aunque este incremento fue menor que el producido en el conjunto de España, donde alcanzó el 59,98%

9 FINCAS URBANAS HIPOTECADAS. AÑO MILES DE EUROS. Fuente: INE Por su parte, el importe del capital hipotecado ascendió en 2003 a un total de millones de euros, un 68,89% más que en 2002, incremento notablemente superior al del número de viviendas hipotecadas lo que hizo que se produjera un importante aumento del importe medio de cada hipoteca, que alcanzó los euros, un 11,32% más que en Este incremento en el importe medio de la hipoteca en nuestra región es inferior al experimentado en España, donde alcanzó el 13,31%. No obstante, el importe medio de la hipoteca sobre vivienda en Castilla-La mancha está aún bastante por debajo de la media nacional, de la que representaba el 85,83%. En cuanto al tipo de entidad financiera que concede los préstamos hipotecarios, en nuestra región son las Cajas de Ahorro las que gestionan, con mucha diferencia sobre los Bancos, tanto un mayor número como un mayor importe del crédito hipotecario. Concretamente financian el 63,67% de las hipotecas y el 61,76% del importe, frente al 30,20% de hipotecas y 31,47% de importe de los Bancos. Aún así, las Cajas han perdido, respecto a 2002, en torno a 3 puntos porcentuales de cuota de mercado tanto en hipotecas como en importe. HIPOTECAS DE FINCAS URBANAS, SEGÚN ENTIDAD QUE CONCEDE EL PRÉSTAMO. AÑO (Importe en miles de euros) Fuente: INE Total de Fincas urbanas Viviendas Solares Otras urbanas Número Capital Número Capital /hipoteca Número Capital Número Capital España , Castilla-la-Mancha , Albacete , Ciudad Real , Cuenca , Guadalajara , Toledo , Total Bancos Cajas de ahorro Otras entidades o no consta Número Importe Número Importe Número Importe Número Importe España Castilla-la-Mancha Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo Como se observa, en cada tipo de entidad, el porcentaje de número de hipotecas y de importe es muy parecido, lo que hace que el importe medio por hipoteca sea muy similar en Bancos y Cajas de Ahorro en nuestra región, en torno a los 85 mil euros

10 Este patrón regional presenta algunas diferencias respecto al nacional, donde el reparto del mercado hipotecario es mucho más equilibrado entre ambos tipos de entidades financieras, si bien las Cajas de Ahorro son también las que ocupan el primer puesto, con un 52,69% de las hipotecas y un 50,12% del importe. Además, en el conjunto de España se observa una mayor diferencia en el importe medio de las hipotecas entre Bancos, con algo más de euros y Cajas de Ahorro, con euros. Por último, queda por analizar el comportamiento de los tipos de interés aplicados a las operaciones hipotecarias. Según los datos del Banco de España, éstos alcanzaron, para el conjunto de entidades financieras el 3,713%. Asimismo, la evolución de los tipos de interés hipotecarios ha sido, desde 1999, de constante descenso. TIPOS DE INTERÉS MEDIOS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS A MÁS DE TRES AÑOS. Fuente: Banco de España Bancos Cajas Conjunto de entidades ,587 4,881 4, ,708 5,822 5, ,597 5,926 5, ,687 4,896 4, ,627 3,791 3,713 TIPOS DE INTERÉS HIPOTECARIOS DEL CONJUNTO DE ENTIDADES (%) Fuente: Banco de España

11 3.3.4 ACTUACIONES PÚBLICAS EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO Para completar la situación de la vivienda en la región, hay que referirse, por último, a las actuaciones públicas en materia vivienda. Comenzando con las llevadas a cabo por el Ministerio de Fomento, hay que señalar que el número total de viviendas de obra nueva iniciadas en el año 2003 en Castilla-La Mancha fue de 3.036, con un significativo incremento respecto a 2002, concretamente 171,31%, tras el importante descenso que se había producido en ese año. Esto ha hecho que el porcentaje que representaban las viviendas en nuestra región sobre el total nacional haya subido hasta el 4,35%. Salvo el caso de las viviendas de promoción pública, de las que, al igual que el año anterior, no se inició ninguna en 2003, el resto de tipos de viviendas experimentaron importantes aumentos. Pero donde sí empeoró notablemente en 2003 la situación de las viviendas fue en el hecho de que no se terminase ninguna durante este año. VIVIENDAS EN CASTILLA-LA MANCHA AFECTADAS POR ACTUACIONES PROTEGIBLES. OBRA NUEVA Viviendas iniciadas Viviendas terminadas Total de viviendas Viviendas resto Promoción Pública Viviendas reg. especial Total de viviendas Viviendas resto Promoción Pública Viviendas reg. especial Por su parte, en 2003 no se realizó ninguna actuación protegible de rehabilitación de viviendas por parte del Estado. VIVIENDAS EN CASTILLA-LA MANCHA AFECTADAS POR ACTUACIONES PROTEGIBLES. REHABILITACION SOBRE PATRIMONIO PRIVADO Total viviendas Habitabilidad y mejora Estructura y/o funcional rehabilitadas