Reactivación del crédito hipotecario

Transcripción

1 INFORME Nº02/2014 Reactivación del crédito hipotecario Condiciones actuales de liquidez, tipos de interés y precios La reactivación de los créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras españolas, tiene lugar en una coyuntura de liquidez y precios que puede ser más favorable a la inversión que en años pasados. La situación del crédito hipotecario se caracteriza por venir afectado por un reducido volumen de operaciones de compraventa; y, además, por una reducción del porcentaje de esas operaciones que se hacen con hipoteca. Las entidades financieras no tienen problemas de liquidez, ya sea porque la proporciona el BCE o porque la financiación mayorista está abierta. En un entorno de bajísimos tipos de interés, y con una fuerte caída media acumulada muy significativa del precio de la vivienda, las condiciones para el préstamo hipotecario son buenas, vistas desde la perspectiva de la disponibilidad de liquidez y el precio. Otra cosa es la capacidad de la demanda de préstamos relacionada con la baja creación de empleo de la economía. Hay que considerar que al menos una parte de la falta de demanda de crédito podría deberse a un retraimiento de la misma ante la aparente reticencia de las entidades a prestar. Por otro lado, la presencia de inversores institucionales plantea una posible competencia a la financiación no bancaria, lo cual hacía deseable volver a recuperar este negocio. Informe 2/2014 Página 1 de 8

2 La nueva competencia por las hipotecas En estas condiciones se abre una nueva competencia en cuanto a tipos, reduciéndose el diferencial que vemos en el gráfico, entre el tipo medio hipotecario y el Euribor, que cada vez se iba ampliando, al intentar las entidades de crédito compensar los costes de capital por los préstamos y el riesgo de morosidad, en una situación de incertidumbre. De todas formas, las entidades de crédito pueden acomodar sus ofertas no sólo con el tipo, sino con las condiciones que acompañan a la hipoteca y la contratación de productos. Gráfico 1. Evolución del Euribor y tipos de interés para préstamos hipotecarios 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, % Mercado interbancario/ EURIBOR / A 1 año Mercado hipotecario/ media ponderada prestamo a más 3 años conjunto entidades Fuente: INE y Euroval Las nuevas hipotecas hay que entenderlas en el intento de mantener o ganar posiciones de mercado por parte de las entidades de crédito, en el nuevo escenario tras la reestructuración financiera. Pero se hace con prudencia, primando la primera vivienda, limitando el préstamo al 80% del valor tasado, y seleccionando al acreditado por su capacidad de pago. Esto exige afinar en la tecnología de concesión de préstamos tanto en la valoración del riesgo, el precio, como en una adecuada valoración de los inmuebles. Además, se busca fortalecer la venta cruzada de productos, principalmente de pasivo y en el área de seguros, asociados a la hipoteca, que son una buena fuente recurrente de ingresos. Informe 2/2014 Página 2 de 8

3 La venta de seguros de vida ha tenido dificultades en España por falta de una cultura ante el riesgo, y quizás también de productos que se adecuaran a la evolución de la esperanza de vida y, consiguientemente, valoraran el menor riesgo con primas más adecuadas. Los seguros de vida vinculados a los créditos, hipotecarios o no, fueron el inicio de la crisis una fuente de ingresos significativas para las entidades financieras, al tiempo que se ayudaba a crear esa cultura ante el riesgo. El negocio de vida se había resentido de forma considerable, con una reducción que se correlaciona con la caída en las hipotecas, más que con otro tipo de préstamos; y con la modalidad denominada prima única, frente a la forma de pago periódica, del seguro que se va renovando anualmente. Por esta y otras razones, el mercado de venta de crédito de calidad vuelve a estar activo. En los momentos actuales las entidades pueden otra vez sacar de sus balances las nuevas hipotecas si les resulta conveniente. O bien emitir cédulas hipotecarias sobre la cartera renovada de hipotecas, títulos que no han dejado de tener aceptación en estos años, tanto entre particulares, inversores, o como garantía para obtener liquidez del BCE. Análisis de los datos de compraventas y compraventas por hipotecas, por comunidades autónomas Los datos de la tabla que se ha elaborado son del Centro de Información del Notariado, y difieren de los que publica el Instituto Nacional de Estadística, con información de los registros de la propiedad; por una parte, debido al desfase entre la compraventa y el registro; y por otra, porque no todas las transacciones se inscriben, lo que hace que estas últimas cifras sean inferiores a las notariales. La práctica desaparición del mercado de hipotecas explica también la reacción actual de las entidades de crédito y sus campañas, pues amentando el volumen de crédito hipotecario nuevo se reduce el cociente de morosidad entre cartera crediticia y préstamos en mora, ya que la morosidad tarda un tiempo en aparecer, y mucho más con la consideración que se hace ahora del riesgo. Actualmente la morosidad hipotecaria de viviendas particulares es de 5,36%, frente a un 3,62% de hace un año, a pesar de los bajísimos tipos de interés, que facilita considerablemente el pago de la deuda. Sin embargo, estos datos hay que verlos desde un punto de vista contable, pues las entidades financieras han dotado préstamos con cargo al fondo genérico de Informe 2/2014 Página 3 de 8

4 provisiones, para aprovechar este fondo, por lo que esta subida de la morosidad no refleja un empeoramiento real de la cartera hipotecaria. La tabla muestra una caída del 67% de la compra de vivienda entre 2007 y la actualidad, y una caída para ese mismo período del 83% del crédito hipotecario, reflejando que se venden pocas viviendas y menos con hipoteca. Esta relación ha pasado de 61% de viviendas que se vendían con hipoteca en 2007, a sólo 32% en la actualidad, en una relación que ha ido cayendo, y más claramente desde Tabla 1.- Relación entre número de compraventas y préstamos hipotecarios sobre vivienda en España ESPAÑA sep %.Var 2007/13* Compraventa de vivienda ,1% Préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda ,8% Préstamos /compraventa 60,9% 53,5% 51,2% 53,5% 44,1% 37,5% 32,0% Presentamos los cuadros completos de compraventas por comunidades autónomas, entre 2007 y la actualidad, porque el proceso de caída, aunque es general, difiere de unas a otras y, además, en 2010 se observa un pequeño repunte, al igual que en 2012, con una nueva caída en El promedio para España es de 67%, y hay comunidades autónomas como Andalucía, que es donde más operaciones de compraventa se dan, que está en ese promedio, pero otras se acercan al 80% de caída, como Asturias o Cantabria, aunque son mercados muy reducidos. Estas caídas son menores en Cataluña, Valencia, Canarias y Madrid, alrededor del 63%. La caída en el crédito hipotecario es también general, superior a la caída de las compraventas, y con diferencias entre comunidades autónomas. La media española es del 83%, y en torno a ella se produce cierta dispersión, con caídas en el crédito del 74% en Madrid, y del 89% en Murcia, 87% en Valencia, y 85% en Andalucía y Cataluña. Esto es indicativo de que se mantiene el crédito que puede considerarse de primera vivienda, como ocurre en Madrid, pero cae de forma mucho más pronunciada donde se había dado otro tipo de crédito de segunda vivienda. Informe 2/2014 Página 4 de 8

5 Tabla 2.- Número de compraventas sobre vivienda por CCAA sep %.Var 2007/13* Andalucía ,8% Aragón ,3% Asturias (Principado de) ,5% Baleares (Islas) ,5% Canarias ,8% Cantabria ,5% Castilla y León ,0% Castilla-La Mancha ,5% Cataluña ,7% Comunidad Valenciana ,7% Extremadura ,5% Galicia ,5% Madrid (Comunidad de) ,8% Murcia (Región de) ,7% Navarra (Cd. Foral de) ,2% País Vasco ,9% Rioja (La) ,8% Andalucía incluye Ceuta y Melilla Tabla.3 Número de préstamos hipotecarios sobre vivienda por CCAA sep %.Var 2007/13* Andalucía ,5% Aragón ,9% Asturias (Principado de) ,6% Baleares (Islas) ,6% Canarias ,7% Cantabria ,7% Castilla y León ,7% Castilla-La Mancha ,9% Cataluña ,6% Comunidad Valenciana ,3% Extremadura ,8% Galicia ,6% Madrid (Comunidad de) ,0% Murcia (Región de) ,7% Navarra (Cd. Foral de) ,5% País Vasco ,8% Rioja (La) ,2% Andalucía incluye Ceuta y Melilla Informe 2/2014 Página 5 de 8

6 Si correlacionamos para cada año los datos de la venta de viviendas por comunidad autónoma con los datos de las hipotecas también por comunidad autónoma, esto, es una correlación cross section entre los diecisiete datos de cada una, nos sale que en 2007 la correlación es casi total: 97,4%, con una correspondencia casi perfecta entre la venta de viviendas y la concesión de hipotecas. Sin embargo, esta correlación empieza a disminuir en 2009 y se estabiliza durante 2011 y 2012 en torno al 92%, y cae diez puntos porcentuales, al 87,5% en 2012 y otro punto y medio más, al 86% en Esto indica que aunque siga habiendo una correlación importante, se están dando ventas en algunas comunidades autónomas no necesariamente correlacionadas con la concesión de hipotecas. La conclusión es interesante para las entidades de crédito, pues señala que hay mercados donde se dan transacciones, no atendidos por la oferta de crédito hipotecario. Los datos para las diez principales provincias También, en las tablas 4 y 5, vemos esta información en las provincias con mayor número de operaciones de compraventa de viviendas. Las caídas en el período considerado entre 2007 y 2013 nos enseñan que, dentro de las cifras tan llamativas que se dan, hay diferencias significativas. Así, las provincias de Alicante y Málaga se recuperan por la demanda de extranjeros a la que nos hemos referido, y que distingue a estas dos provincias (que entre las dos suponen alrededor del 40% de la demanda de viviendas por parte de extranjeros), y presentan las caídas más bajas, alrededor del 55%, mientras que en ellas las caídas del crédito hipotecario cae a tasas muy altas del 86%. Esto indica que el tipo de demanda de vivienda que se da en ella requiere menos crédito hipotecario. También es interesante comprobar que aunque las seis primeras provincias ocupan prácticamente las mismas plazas en número de compraventas e hipotecas, no ocurre igual con las otras cuatro; algunas, como Almería o Baleares, que destacaban por el número de compraventas, no están entre las diez primeras por hipotecas, siendo sustituidas por otras más estables como Vizcaya o Zaragoza. Informe 2/2014 Página 6 de 8

7 Tabla 4.- Provincias con mayor número de compraventas sobre vivienda Provincia sep13 %Var.07/13* Madrid ,8% Alicante ,2% Barcelona ,1% Málaga ,3% Valencia ,8% Sevilla ,0% Murcia ,7% Las Palmas ,3% Illes Balears ,5% Almería ,9% Tabla 5.- Provincias con mayor número de préstamos hipotecarios sobre vivienda Provincia sep13 %Var.07/13* Madrid ,0% Barcelona ,1% Alicante ,8% Valencia ,6% Málaga ,4% Sevilla ,2% Vizcaya ,1% Illes Balears ,6% Murcia ,7% Zaragoza ,0% Otras conclusiones de interés pueden sacarse de la comparación de estas dos tablas, viendo cómo han evolucionado a lo largo de estos siete años. En particular es destacable la recuperación que se produce en 2010 en las ventas y en las hipotecas, y la caída posterior cuando la economía española entra en recesión. Marzo de 2014 Informe 2/2014 Página 7 de 8

8 Informe realizado por el INSTITUTO DE ANALISIS INMOBILIARIO, sociedad consultora perteneciente al grupo Euroval Informe 2/2014 Página 8 de 8