Descripción de las Transacciones Inmobiliarias en Costa Rica

Transcripción

1 Descripción de las Transacciones Inmobiliarias en Costa Rica

2 Descripción de las Transacciones Inmobiliarias en Costa Rica Costa Rica ocupa el cuarto lugar en el mundo en cuanto a facilidades de inversión foránea, pues existen muy pocas restricciones para la inversión inmobiliaria por parte de extranjeros, ya que éstos gozan de los mismos derechos que los costarricenses y no requieren de ninguna condición especial para adquirir propiedades en nuestro país. Como excepción, ver "Zona Marítimo Terrestre". Propiedad de la tierra La constitución y las leyes de Costa Rica protegen la propiedad privada de la tierra. Los extranjeros gozan de los mismos derechos que ciudadanos costarricenses. No hay casi restricciones a la propiedad de la tierra privada, a menos que sean dados o vendidos a los ciudadanos de Costa Rica como parte de programas del gobierno. Las propiedades inmobiliarias se pueden negociar o adquirir libremente cerca. Ni la ciudadanía ni la residencia o aún la presencia en el país se requiere para la propiedad de terreno. Registro Costa Rica proporciona una forma segura de registro de título para proteger a los compradores contra demandas ocultas. Esta protección se centra en el Registro Público de la Propiedad, donde el 99 por ciento de las propiedades en Costa Rica se encuentran inscritas, los documentos de título y el plano catastrado de cada propiedad se registran alli y cualquier cambio en el estado de un título o cualquier demanda que pudiera afectarla. Alfredo Fournier y Asociados proporciona al asesoramiento jurídico para los que deseen comprar tierra en Costa Rica. Se hace un estudio actualizado sobre la tierra. Nuestro estudio incluye una búsqueda del título en el registro, para confirmar no hayan embargos preventivos, ni anotaciones de cualquier tipo sobre la propiedad y así establecer su pertenencia apropiada. Una vez que se termine una transacción, Alfredo Fournier y Asociados, también asegura sus documentos para probar que la venta fue colocada completamente, para el cliente posea seguridad de su compra o transacción y para evitar que el dueño anterior revenda la propiedad a cualquier otra persona. El Registro Publico ha sufrido un importante empuje para ser computarizado, con un 80 por ciento de las propiedades incluidas en el sistema de "Folio Real", que puede ser consultado por medio de Internet en su dirección Algunas propiedades, se encuentran aún inscritas en los tomos y deben ser buscadas personalmente en el Registro por tomo, folio, número de finca y asiento.

3 TÉRMINOS MATRICULA DE FOLIO REAL: es el "número de finca", al que se le antepone el número de la provincia en que se encuentra (1 para San José, por ejemplo) al final se le agrega un guión y la sub-matrícula, que es de tres ceros para aquellas propiedades de un solo dueño y de otros tres dígitos, del uno en adelante, cuando existen dos o más personas con "derechos" sobre ellas. SERVIDUMBRES: es un derecho que un tercero posee sobre la propiedad en cuestión. Estas servidumbres pueden ser: de paso, de vista, de luz, de aire, de aguas y muchas más. Por estas razones antes de realizar una transacción Alfredo Fournier & Asociados le hará un estudio de la propiedad, con el fin de no encontrarse posteriormente con sorpresas que perjudiquen sus intereses o su derecho sobre la propiedad. CATASTRO NACIONAL: Otro documento importante que debemos obtener es el "plano catastrado", el cual se consigue en el mismo edificio del Registro Público, en la dependencia del "CATASTRO NACIONAL". El plano catastrado nos indica exactamente dónde se encuentra la propiedad, el Folio Real de la misma, su cabida según Catastro y según Registro de la Propiedad, forma, frente, fondo, colindantes, etc. Plan Regulador Los Planes Reguladores en Costa Rica son razonables y lógicos, aunque mucho menos severas que países tales como los Estados Unidos: Todos los planos del edificio y de la subdivisión se deben firmar por un ingeniero local registrado y también requieren la aprobación por el municipio local, el ministerio de la salud, y el departamento de la cubierta del gobierno. En ciertos casos las municipalidades tendrán diferentes restricciones y/o condiciones especiales que el desarrollador deberá considerar antes de adquirir y/o desarrollar. Impuestos Los impuestos que pagan las propiedades en Costa Rica son bastante bajos. Los bienes inmuebles están gravados en un monto de 2, anuales por cada millón del valor declarado de la Propiedad. Este valor declarado es una práctica común en la cual el valor de una propiedad según el gobierno es muy bajo, casi siempre mucho mas bajo que el precio de venta de la Propiedad. Es obligación de los propietarios declarar el valor de sus propiedades a la municipalidad correspondiente cada 5 años, por lo menos.

4 Costos de Adquisición de Propiedades El costo de adquisición de una propiedad incluye un impuesto transferencia, un derecho de registro, y honorarios legales. El costo de adquisición por lo general rondará del 5% al 6% del precio de venta de la Propiedad y es pagado generalmente por el comprador, a menos que el comprador y el vendedor acuerden partir costas. Se evalúan la transferencia y los impuestos de tierra basándose en el valor fiscal declarado de la tierra, mientras que se las costas legales serán basadas en los precios de venta de la propiedad. Estos costos son aproximadamente: HONORARIOS DE ABOGADO: entre un 1 % y un 1.5 % del valor de venta de la propiedad. TIMBRES: aproximadamente un 1.1 % IMPUESTO DE TRASPASO: 1.5 % EL MONTO se paga por el valor declarado de la venta en la escritura o por el registrado ante la municipalidad correspondiente, de los dos el que sea mayor. Regulaciones y Restricciones de la Zona Marítimo Terrestre Existen por lo menos dos regimenes de propiedad que considerar a la hora de adquirir propiedades frente al mar. Por ley, los primeros 50 metros sobre la línea alta de la marea son públicos e inalienables. Nadie puede restringir accesos o tener una playa totalmente privada. Hay algunas anomalías, pero incluyen las áreas portuarias, las viejas concesiones de la tierra, y algunos títulos antes de En el 80% a el 85% de la costa, los 150 metros siguientes son renta poseída por el gobierno y también conocido como la zona marítimo-terrestre. Son las Municipalidades las que administran las concesiones en la Zona. Los extranjeros bajo la Ley de la Zona Marítima Terrestre no pueden tener mas del 49% de acciones de la compañía que solicita la concesión, sin embargo, no hay prohibición de que posteriormente adquiera acciones una vez otorgada la concesión. Alfredo Fournier y Asociados, le asistirá en comprar una tierra situada en la zona marítimo. Nuestra firma hará un estudio en el Departamento de

5 Concesiones del Registro Público para localizar la tierra y verificar la información a obtener con La Municipalidad. Nuestra firma también revisará el expediente en la Municipalidad para ver el estado de los impuestos. Nuestra firma también cuenta con la posibilidad de contratar topógrafos, agrimensores, peritos, consultores en bienes raíces y otros profesionales para realizar labores de asesoría o trabajos de apoyo al cliente. Otras restricciones En Costa Rica existen algunas restricciones para el uso de la tierra, indistintamente de si sus propietarios son costarricenses o extranjeros, por lo que se recomienda hacer un estudio consciente de cada propiedad, para saber sí por su ubicación, condiciones de suelo, problemas relacionados con la ecología, etc., es apta para el uso que se desea darle. Alfredo Fournier & Asociados le asistirá en encontrar el mejor profesional en la materia, como ingenieros, peritos, corredores de bienes raíces, etc. y consultar a diferentes entes gubernamentales, dependiendo de la ubicación y uso deseado del terreno, como son: el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG); el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU); el Ministerio de Salud; el Ministerio de Ambiente y Energía; el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH); el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA); el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT); el Instituto de Desarrollo Agrario (IDA); la municipalidad correspondiente a la zona donde se encuentra ubicada la propiedad y otras. Asimismo, es importante saber que existen zonas declaradas como "reserva" (forestal, acuífera, ecológica...) con restricciones para el uso del suelo. Por ejemplo, hay zonas de reserva de agua donde sólo se permite la construcción del 10% del suelo; zonas de "vocación agrícola" que no se pueden urbanizar, otras de reserva forestal que deben respetar ciertos lineamientos en cuanto a la construcción, corta de árboles, etc.