Guía Técnica Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas. Órgano de Normalización Técnica

Transcripción

1 Guía Técnica Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas Órgano de Normalización Técnica

2 CONTENIDO Introducción 1 Objetivo General 1 Definición de términos 1 Proceso de actualización 5 Etapa de Planeamiento 6 Preparación de cronograma 6 Información básica 6 Participación municipal en el proceso 7 Etapa de ejecución 8 Recorrido en el Cantón 8 Modificación de las zonas homogéneas 8 Numeración de las zonas homogéneas 10 Modificación de las vías 10 Modificación del lote o finca tipo 11 Toma de Muestras de Valores de Bienes Inmuebles 11 Procesamiento de la Información 12 Determinación del valor 14 Etapa de Resultados 16 Memoria de cálculo 16 Mapas de la Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas 16 Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas 18 Informe Técnico 20 Entrega de Resultados 21 Anexo Nº1: Análisis de frecuencias y determinación de la moda- Ejemplo 22 Anexo Nº2: Llenado del Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1-ONT 28 Anexo Nº3: Procedimiento para la elaboración del registro fotográfico de muestras. 48 Guía Técnica

3 La Guía Técnica para la Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas es un documento técnico que detalla y define el procedimiento y las reglas a seguir en la ejecución de actividades de actualización de manera ordenada y lógica en el menor tiempo y lograndoo un producto de óptima calidad con el fin de que la recaudación municipal por concepto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles sea efectiva y próspera. La actualización está integrada por un compendio de documentos a saber: Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria de Cálculo que respalda los valores zonales, lo anterior junto con el Programa de Valoración Comparativo es un compendio entregable a la municipalidad. Establecer el procedimiento a seguir por el usuario en la actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en los Cantones y Concejos Municipales de Distrito en adelante PVTZH. Actualización de las PVTZH: Realizar y poner al día el compendio de los documentos que permiten estimar el valor de los terrenos, a partir del valor base unitario establecido. Guía Técnica- Pág.: 1

4 Avalúo: Para los efectos de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se define como avalúo el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso. Este avalúo deberá ser elaborado por un profesional incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, con amplia experiencia en la materia, el valor debe ser referido en la moneda oficial del país y emitido en una fecha determinada. Factor de ajuste: El valor del lote o finca tipo está afectado por variables, para cada una de ellas se ha establecido un factor de ajuste que consiste en estimar el valor de la tierra a partirr de la comparación del lote o finca a valorar con el lote o finca tipo contenidos en la Matriz de Información mediante una ecuación matemática en la que el valor de la finca es la variable dependiente y los diferentes factores las variables independientes. Lote o Finca Tipo: Corresponde a un lote o finca cuyas características particulares o variables son las más frecuentes en una zona homogénea. El lote tipo es por lo general de forma rectangular, ubicación medianera, topografía plana, con frente a vía y otros. Sirve como base para la valoración individual de un terreno. Matriz de Información de Zonas Homogéneas: Cuadro resumen que contiene información con las características de cada lote y/o finca tipo de la zona homogénea y el valor base establecidos en cada una de las diferentes zonas homogéneas de un cantón o distrito, de tal manera que aplicando el Método de Valoración Comparativoo a cada lote y/o finca particular se obtenga el valor ajustado, siguiendo los lineamientos establecidos por el ONT. Guía Técnica- Pág.: 2

5 Municipalidades y Concejos de Distrito: Las Municipalidades son las instituciones autónomas que gobiernan cada uno de los 81 cantones ubicados en las siete provincias de Costa Rica, son lideradas por Alcaldes y regidores, además existen 8 Concejos Municipales de Distrito (CMD), liderados por Intendentes y Concejales. Los CMD son órganos encargados de administrar los intereses y servicios de sus distritos con autonomía funcional, forman parte de la Municipalidad del cantónn donde se ubican. ONT: Son las siglas que corresponden al Órgano de Normalización Técnica, ente creado por la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con el objetivo de garantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores de los bienes inmuebles en todo el territorio nacional que tiene atribuida la competencia de establecer los métodos para valorar terrenos y fijar los valores de las edificaciones según los tipos. Plataforma de Valores: Es el compendio de los documentos que permiten estimar el valor de los terrenos, construcciones, instalaciones y obras complementarias a partir del valor base unitario establecido. Consta de la PVTZH, de la Plataforma de Valores de Construcciones y del Programa de Valoración Comparativo. Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas (PVTZH): Está conformada por el Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria de Cálculo y el Programa de Valoración Comparativo que permite obtener el valor individualizado de cada terreno dentro de un cantón o distrito. Plataforma de Valores de Construcciones: Comprende el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva que contiene las diferentes clases de construcciones, instalaciones y obras complementarias, con el respectivo valor Guía Técnica- Pág.: 3

6 unitario y el Método de Depreciación que junto con el Programa de Valoración sirve de base para la determinación del valor de todas las edificaciones ubicadas en cada lote y/o finca de un cantón o distrito. Método de Valoración Comparativo: También conocido como Método de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de valor de mercado que consiste en determinar el valor de un terreno a partir de su comparación con otro inmueble cuyo valor y características son conocidas y semejantes. Programa de Valoración: Con la Ley 7509, la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda desarrolla el Método de Valoración de Bienes Inmuebles utilizando la aplicación informática Visual Basic que compara las características del lote o finca tipo con las del predio a valorar utilizando los factores de ajuste definidos en el modelo, estimando de esta forma el valor de cada bien inmueble. Valoraciones: Se entiende por valoración toda modificación de la base imponible de los bienes inmuebles realizada por las municipalidades siguiendo los criterios técnicos del Órgano de Normalización Técnica. (Capítulo IV, Artículo 10 bis.- Avalúo y Valoración de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles y su Reglamento). Variables: Son las características particulares de cada lote o finca y sirven como base para la valoración individual de un terreno. Para terrenos urbanos las variables que se consideran son: frente, extensión, nivel, tipo de vía, servicios 1, servicios 2, regularidad, ubicación y pendiente. Para terrenos rurales las variables que se consideran son: frente, extensión, tipo de vía, servicios 2, regularidad, pendiente, hidrología y uso del suelo. Zona Homogénea: Una zona homogénea es un conjunto de bienes inmuebles en una misma zona de desarrollo urbana o rural, que tiene un mismo uso: comercial, residencial, industrial, agrícola, pecuario o forestal, con una clasificación de tipo Guía Técnica- Pág.: 4

7 de uso y valores similares, con extremos de valor definidos, susceptible de delimitar en un mapa y de fácil apreciación. Con el objetivo de garantizar el éxito en la labor de actualización, resulta imprescindible contar con un cronograma detallado de el proceso, de prefetencia se recomienda unas una herramienta formato Project con el fin de establecer las actividades, tiempo de ejecución y personal responsable conteniendo las siguientes actividades que se describen a continuación y que se detallan en el presente documento. Este proceso se ha dividido en tres grandes etapas: Etapa de Planeamiento: Recopilación de información del Cantón o Concejo Municipal de Distrito, Solicitud de Información y Colaboración ante la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito, Solicitud de Información y Colaboración ante la Municipalidad o Concejo Municipal de Distrito. Etapa de Ejecución: Recorrido en el Cantón o Concejo Municipal de Distrito, Modificación de Zonas Homogéneas, Numeración de las Zonas Homogéneas, Modificación de Vías, Modificación del lote o finca tipo, Análisis de frecuencias, Toma de Muestras de Valores de Bienes Inmuebles, Llenado del Formulario de Toma de Datos de la Muestra F1- ONT, Procesamiento de la Información, Determinación del valor. Etapa de Resultados: Memoria de Cálculo, Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, Matriz de Información de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, Informe Técnico. A continuación de detallan las actividades que están en cada una de las etapas. Guía Técnica- Pág.: 5

8 En esta primera etapa se elaborar el Cronograma de Actividades en formato Project con el fin de establecer las actividades, tiempo de ejecución y personal responsable conteniendo las siguientes actividades que se describen a continuación y que se detallan en el presente documento. En esta misma etapa se realiza el acopio de diversas fuentes de información todo lo necesario para iniciar el proceso de actualización. A continuación se enumera la documentación básica necesariaa para el inicio del proyecto: PVTZH del Cantón o Concejo de Distrito actuales, Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes, Mapaa de Capacidad de Uso de las Tierras todos en formato digital. Bases de Datos de Información Geográfica: Zonas Homogéneas actuales, predios, vías y toponimia. Programa de Valoración Comparativo. Hojas cartográficas CRTM05, escala 1: Mapas hidrológicos, geológicos, capacidad de uso de las tierras. Guía Técnica- Pág.: 6

9 Zonas ABRE (reservas forestales, parques nacionales, reservas biológicas e indígenas, entree otras). Planes reguladores, planes urbanísticos y zonas de riesgo. Se puede obtener lo anterior en el ONT, Ministerio de Agricultura y Ganadería, Ministerio del Ambiente y Energía, Comisión Nacional de Emergencias, INVU, ICT, Municipalidades y Concejos de Distrito, entre otras. Las capas referentes a cantones y concejos de distrito conteniendo límites cantonales, distritales, zonas homogéneas, vías, toponimia, formularios F1- ONT y otras que se consideren necesarias, se cargan en el equipo GPS, de esta manera se está listo para iniciar el levantamiento de muestras en el campo. Una vez analizada la información básica del citada en el punto anterior, se programa una reunión ante el Municipio o Concejo Municipal de Distrito con el fin de comunicar sobre el proyecto de actualización a la vez que se solicita información que pueda ayudar en el desarrollo del mismo mediante un oficio dirigido al señor(a) Alcalde (sa) con copia al jefe del Departamento de Bienes Inmuebles. Se coordina en esta etapa el acompañamiento de un funcionario municipal para el recorrido del recorrido del Cantón o Concejo Municipal de Distrito. Guía Técnica- Pág.: 7

10 Con el funcionario municipal de enlace, se recorre el Cantón con la finalidad de identificar en los cantones los cambios en el uso de la tierra ocurridos desde la última actualización de las PVTZH siendo entre otros la eliminación o creación de distritos o modificación de los sectores urbanas y rurales, modificaciones en vías, rectificación de áreas y/ /o frentes de lotes y fincas tipo, así como las variables. Debe considerarse en esta actividad para que sea incluido en el Cronograma de actividades la distancia a recorrer desde el lugar de origen al destino, accesos y tipos de caminos, densidad de población, área en km² a recorrer y la cantidad de zonas homogéneas que presenta la plataforma actual.! " Desde la última actualización, las Zonas Homogéneas pueden haber sufrido modificaciones por los siguientes motivos: a) Cambio en el uso del suelo: es generado por el desarrollo comercial, construcción de residenciales, nuevos asentamientos, causas naturales como desastres y otros o por una actualización del valor debido al tiempo transcurrido desde la última actualización, también puede ser por ejemplo de residencial a comercial o viceversa, agrícola a turístico, o cualquier otro tipo de cambio manteniendo los mismos límites zonales todos estoss factores afectan el valor por lo que deben considerarse las causas anteriores. Estos cambios se detectan durante el recorrido y deben analizarse comparando las zonas actuales con las zonas representadas en los Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas. Guía Técnica- Pág.: 8

11 b) Cambio de límites: Algunas zonas homogéneas presentan modificación en los límites, estos casos se originan porque ha habido desarrollo o causas naturales como desastres, por creación de nuevas zonas homogéneas o reunión de zonas homogéneas existentes, por las respectivas Leyes, Decretos y Normas que rigen la materiaa y en apego con la División Territorial Administrativa, y otros que causan ampliación o reducción del área zonal por el uso del suelo, generalmente conservan las mismas condiciones de uso y de tipología, además conserva el mismo lote o finca tipo o muy similar. Al modificar el área de una zona, también afecta los límites de las zonas colindantes. c) Cambio del lote o finca tipo: Puede observarse que las variables determinadas en la Matriz de Información no corresponden con la realidad, en caso de detectar alguna diferencia, se realiza un estudio de las variables con el fin de rectificar y mantener las variables más frecuentes dentro de la zona en cuestión y aplicar el procedimiento para el cálculo del área y frente del lote y/o finca tipo establecido que se describe más adelante en el presente documento. d) En todos los casos anteriores, se realiza un recorrido de campo por la(s) zona(s) homogénea(s) afectada(s) además del resto de las zonas que conforman el distrito donde se ubica(n) y se hace un reconocimiento de los tipos de comercio, residenciales, vías, servicios públicos, comunales y municipales, topografía, capacidad de uso de las tierras, hidrología, nivel socioeconómico, áreas de riesgo, caídas de valor o incremento y límites naturales y políticos en el campo entre otros. Luego se determinan los cambios sufridos comparandoo el estado actual con la última plataforma de valores de terrenos por zonas homogéneas. Se define los nuevos límites de la zona homogénea y se detalla el límite en su recorrido haciendo referencia a poblados, calles, puntos de interés, zonas homogéneas, límites políticos entre distritos, cantones y provincias, límites naturales comoo ríos, montañas, accidentes topográficos y algunos puntos georeferenciados cuando sea el Guía Técnica- Pág.: 9

12 único medio de descripción del límite. Para los cambios, se deben realizar mapas borrador de las zonas homogéneas conteniendo los puntos georeferenciados con el fin de revisarlos y digitalizarlos posteriormente como parte de los entregables junto con la Memoria de Cálculo, en el Informe Técnico y en los Mapas finales, que se describen al final del presente documento. # " Si por alguno de los motivos anteriores, se genera una nueva zona homogénea, debe numerarse consecutivamente con respecto a la numeración de la última zona del distrito independientemente de su ubicación o tomar la numeración de una zona eliminada en caso de que exista. En el caso de que se reúnan zonas y genere una sola, se dará la numeración eliminando una numeración y se dejará la numeración que representa de la zona que según la Matriz de Información reúna las características zonales, puede quedar al final un consecutivo zonal con un salto en la numeración. También puede darse el caso de que una zona tenga una matriz doble, es decir que la zona presenta un lote y una finca y que habiendo realizado estudios de valor se determine que debe eliminarse uno de los dos, se procederá a mantener la numeración de la zona que conserve las variables del lote o finca tipo.! $ Esta etapa es una actividad de campo en la que se determina si las vías contenidas en el Mapa de Vías de la PVTZH actual han sufrido modificaciones o se ha creado nuevas vías. Las causas de las modificaciones se dan por los motivos anteriores comoo pueden ser por el cambio de uso del suelo, por el Guía Técnica- Pág.: 10

13 desarrollo de residenciales, de comercio, desastres naturales y otros. Las modificaciones se incluyen en la Memoria de Cálculo y en el Informe Técnico según se detallan más adelante.! Antes de procesar la información obtenida en el campo, es necesario revisar que las variables del lote o finca tipo contenidas en la Matriz de Información correspondan con lo visto en campo y con las capas de predios, si está existe. Si detectamos alguna inconsistencia, procedemos a rectificar la información. Para calcular el área y frente de los lotes y fincas tipo, se procede aplicando el análisis de frecuencias que es una técnica estadística que nos ayuda a determinar cuáles son las características que más se presentan en una población determinada, para el caso que nos ocupa esta técnica nos determina tanto el área como el frente del lote y/o finca tipo, usando la moda para datos agrupados. Los datos agrupados en este caso, correspondenn a los predios pertenecientes a la zona homogénea en donde se va a realizar el estudio por lo tanto en el análisis de frecuencias para determinar el área del lote y/o finca tipo se hace uso de todos los predios contenidos en la zona homogénea. En el análisis de frecuencias para determinar el frente del lote y/o finca tipo se hace uso únicamente los predios contenidos en la clase modal que contienee el área del lote tipo. %!&' Esta etapa es una actividad de campo en la que se recopila la información referente al mercado de valores de los terrenos. Consiste en realizar un recorrido total del Cantón o Concejo Municipal de Distrito con el fin de recolectar toda la información existente sobre muestras de valores de terrenos, es importante analizar el comportamiento de mercado oferta-demanda e incluir referencias de Guía Técnica- Pág.: 11

14 valores de terceros como avalúos de entidades crediticias, públicas, etc., que deben ser incluidos en el formulario F1-ONT. El objetivo es recolectar toda la información existente sobre muestras de valores de terrenos (número de teléfono, toma de fotos, características del lote o finca y otros), realizarr visitas a peritos valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y otros para conocer su criterio del valor de un bien inmueble. Una vez que se tiene la información investigada y la levantada en campo se procede a la descarga de la información contenida en el GPS al equipo de cómputo para procesarla, se completan los formularios con la información que no se pudo obtener en el momento del levantamiento. Asimismo, como trabajo de oficina se busca información vía telefónica, prensa escrita e Internet sobre el mercado inmobiliario que junto con la investigación realizada suministrada por peritos valuadores bancarios y de las Administraciones Regionales de la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda, corredores de bienes raíces y otros nos va a servir de base para la determinación del valor del lote y finca tipo de cada zona homogénea. Guía Técnica- Pág.: 12

15 Imagen 1 Parte de la Base de Datos en formato dbf contenido en el colector GPS Posteriormente, se realiza un análisis de los valores de cada una de las muestras dependiendo de su tipo. Por ejemplo, si la información de la muestra de valor es de dos años atrás, se debe actualizar el valor a la fecha en que se procesa la información lo que se conoce como traer a valor presente aplicando los diferentes métodos establecidos tales como Índice de Precios al Consumidor (IPC), tipo cambio del dólar norteamericano respecto al colón costarricense de venta al público, fórmula de interés compuesto entre otros, luego se conforma una base de datos que contiene las características del lote o finca tipo y de cada una de las muestras que se ubican en la zona homogénea bajo estudio. Al trabajar con las muestras tipo 5 que corresponde a ofertas de compra y venta de inmuebles, debe realizarse un análisis con el fin de aplicar una deducción de un 20% Guía Técnica- Pág.: 13

16 correspondiente a los gastos de comercialización cuando se considere conveniente. A continuación se muestra parte de la base de datos. Imagen 2 Parte de la Base de Datos en formato Excel CODIGO_ZO NA Z02-U01 Z02-U01 Z02-U01/U15 Z02-U02 Z02-U02 Z02-U02 Z02-U03 Z02-U03 Z02-U03 Z02-U04 Z02-U04 Z02-U05 CODIGO_MUEST VALOR_PEDI RA DO 15 50,000, ,117, ,600, ,500, ,000, ,600, ,000, ,990, ,200, ,350, ,700, ,346, CODIGO_TIPO_MUES TRA Se comparan las características de las muestras con las del lote o finca tipo aplicando el Programa de Valoración Comparativo, que permite observar los diferentes valores generados que sirven de base para determinarr el valor del lote o finca tipo. En caso necesario y a criterio del perito, se descartan los valores extremos y finalmente, se promedian los valores seleccionadoss para obtener un solo valor. El criterio profesional del responsable de la elaboración de la PVTZH es determinante para la definición del valor final. El valor debe ser el que más se ajuste a la realidad de la zona homogénea. Guía Técnica- Pág.: 14

17 Imagen 3 Ejemplo del cálculo para la determinación del valor de una Zona Homogénea LOTE TIPO ZONA U01 AREA FRENTE LOTE REG CLASE DE SUELO TIPO RESIENCIAL COM CO04 Valor lote tipo ,00 MUESTRAS ID OFERTA TIPO DE LOTE A VALORAR (R o U) RESIDENCIAL O COMERCIAL (R o C) 15 U R 45 U R 72 U R AREA DEL LOTE FRENTE REG CLASE DE SUELO VALOR DE INVESTIGACION DEL LOTE FACTOR DE AJUSTE DEL TOTAL VALOR AJUSTADO PROMEDIOO DESVIACION ESTANDAR , , COEFICIENTE DE VARIACION LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR CANTIDAD DE DATOS 87.24% 125, , Guía Técnica- Pág.: 15

18 ! El proceso realizado para la obtención del valor final debe de estar debidamente justificado y documentado en una Memoria de Cálculo que deberá contener: Mapas de ubicación de muestras con los puntos levantados con GPS, formulario digital F1-ONT, registro fotográfico, mapas de zonas homogéneas modificados, Matrices de Información, cálculos, procesamiento de la información, operaciones y razonamientos técnicos aplicando el Programa de Valoración Comparativo. Todo procedimiento y determinación de valores deben justificarse y documentarse en la Memoria de Cálculo.!&%() Se procede a digitalizar cada uno de los mapas de la PVTZH: Mapa de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas con la Matriz de Información de Zonas Homogéneas y Vías en formato digital e impreso con el uso de la escala apropiada tanto de los distritos como cantonal. Debe contener la información gráfica con las coordenadas correspondientes, además todos los datos que identifica a cada uno de los mapas en particular como: título, ubicación en formato alfanumérico referido a la provincia, cantón y distrito, orientación norte, escala, fecha, nombres y firmas de los responsables de la elaboración. Además los logotipos de la institución. Con respecto al color, la zona de mayor valor unitario de terreno por metro cuadrado se representa con rojo por distrito. Para los colores restantes se utiliza la cartilla del _ Guía Técnica- Pág.: 16

19 programa empleado paraa la digitalización de los mapas evitando que se oculte la información básica del mismo. El color de cada zona homogénea debe ser coincidente en toda la plataforma: Mapas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal o por distrito, Matrices de Información de Zonas Homogéneas e Informe Técnico. Además debe utilizarse colores contrastantes en zonas contiguas de manera que facilite la lectura gráfica y mantener los colores determinados para la plataforma actual. Para nuevas zonas se eligen colores que no estén contenidos dentro de la plataforma vigente. El dibujo y conformación de los lotes y fincas dentro de una zona homogénea deben realizarse hasta sus fondos de manera que no queden divididas y ubicadas en zonas distintas. Se debe aplicar el criterio del perito valuador en aquellos casos en que sean de mucha longitud en su fondo o extensión, los que se pueden cortar de acuerdo con la conformación de la mayoría de las fincas en ese sector. Deben considerarse dentro de la misma zona los predios ubicados a ambos lados de la vía con excepción de la zona que ya tenga límites naturales y físicos demarcados tales como muros, ríos y otros. Para la presentación de los mapas finales se deberá utilizar una cartografía uniforme para todo el país, con coordenadas CRTM05 priorizando con las ortofotos rectificadas y cartografía vectorial a escala 1:5 000 y 1:1 000 producida por el programa de Regularización de Catastro y Registro 1284-OC-CR. En segunda instancia la cartografía a escala 1: y 1: existente (TERRA 98) y foto actualizada. Por último utilizar la cartografía a escala 1: del Instituto Geográfico Nacional de Costa Rica. _ Guía Técnica- Pág.: 17

20 Imagen 4 Mapa de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas! &%() ) Para cada uno de los distritos, se procede a diseñar una matriz con la información en donde se incluyen las variables que definen el lote o finca tipo. La primera columna, ubicada a la izquierda contiene los títulos: código de zona, nombre, color, valor en colones por metro cuadrado de terreno y las variables que identifican a cada lote y/o finca ubicados en las diferentes zonas homogéneas como: área, frente, regularidad, vía, pendiente, servicios 1, servicios 2, nivel, tipo _ Guía Técnica- Pág.: 18

21 de comercio, residencial o industria, ubicación del lote, hidrología y capacidad de uso de las tierras. Las siguientes columnas contienen los valores de cada variable definidos para los lotes o fincas tipo. En aquellas zonas homogéneas rurales que contengan lote urbano, la información de la finca rural se debe colocar al lado izquierdo de la columna. Cada Matriz de Información de Zonas Homogéneas debe contener en el encabezado un número de cuadro consecutivo partiendo del distrito primero, el título Matriz de Información de Zonas Homogéneas, localización geográfica (provincia, cantón, distrito) a efectos de identificarla en el documento. Al pie el significado de la nomenclatura utilizada y fecha de su confección. Imagen 5 Matriz de Homogéneas Información de Valores de Terrenos por Zonas CÓDIGO DE ZONA U U U U U06 NOMBRE Rotonda Bandera Betania Profesores - Buenos Aires Universidad de Costa Rica - Uned Calle Ballestero VALOR ( / m²) AREA (m²) FRENTE REGULARIDAD TIPO DE VIA PENDIENTE SERVICIOS SERVICIOS NIVEL UBICACIÓN TIPO DE RESIDENCIAL TIPO DE COMERCIO C05 VC02 VC04 VC02 TIPO DE INDUSTRIA HIDROLOGÍA CAT. USO DEL SUELO _ Guía Técnica- Pág.: 19

22 % El Informe Técnico de las Actualizaciones de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos de Distrito de Costa Rica consiste en un anexo al documento actual, por lo tanto debe mantener el formato del Informe Técnico entregado en la Actualización de las PVTZH pero especificando detalladamente los cambios realizados en formatoo literal de manera que sea complemento y reflejo de los cálculos y modificaciones contenidos en la Memoria de Cálculo y los diferentes mapas. No contiene los mapas de cada zona en particular, solamentee una imagen distrital, sin embargo debe contener la(s) imagen(es) correspondiente(s) a la(s) zona(s) modificada(s) así como la descripción detallada. Tiene como propósito recopilar toda la información a la que se tuvo acceso y conservarla para su utilización posterior. Se compone de las siguientes partes: Cubierta, Carátula, Presentación, Tabla de Contenido o Índice, Aspectos legales Relevantes, Introducción, Objetivo general, una muy breve descripción del cantón, metodología y procedimiento, Resultados, Bibliografía y Anexos. El Informe Técnico debe ser redactado con formato en letra Arial 14, negrita y justificado para los títulos, letra Arial 12 para el texto y 1.0 para el interlineado. El encabezado debe contener el logotipo del Ministerio de Hacienda y Órgano de Normalización Técnica. El pie de página debe contener el título: Actualización Plataforma de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas con el nombre del Cantón o Concejo Municipal de Distrito correspondiente en formato justificado al centro a la izquierda y el número de página respectivo justificado a la derecha. Se adjunta en el Anexo 1 un esquema del documento como guía en donde se muestra además de los componentes y formatos citados, el formato para valores en colones por metro cuadrado y una síntesis de los cambios realizados así como _ Guía Técnica- Pág.: 20

23 el ejemplo de dos zonas homogéneas: una modificada y otra donde se mantienen las mismas características que presenta la zona actual. Una vez finalizado el trabajo de Actualización de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas en Cantones y Concejos Municipales de Distrito se procede a la entrega de la documentación al ONT quien verificará si el compendio cumple a satisfacción con los lineamientos establecidos en la presente guía a saber: Informe Técnico, Mapas de Valores de los Terrenos por Zonas Homogéneas cantonal y/o distrital, Matrices de Información de Zonas Homogéneas, Mapa de Vías, Mapa de Pendientes y Mapa de Capacidad de Uso de las Tierras y una Memoria de Cálculo. _ Guía Técnica- Pág.: 21

24 *+#,-.* / 0 Se delimita la zona, que para este caso es la zona homogénea. 1. Se recomienda conocer características de la población comoo la dispersión, de preferencia medida por la varianza y el rango, la cantidad de elementos de la población, para este caso la cantidad de lotes o fincas contenidos en la zona homogénea y el tipo de desarrollo de la zona homogénea. 2. Conocer los componentes de una distribución de frecuencias como: a) Las Observaciones que son los datos individualizados que serán sujetos de ordenar dentro de clases o intervalo, para este caso corresponden al área de cada uno de los lotes de la zona homogénea, en este caso, si la municipalidad tiene un GIS y están digitalizadas todas las fincas, se tendrá toda la población, en caso contrario se debe sacar una muestra de planos catastrados de la zona. b) La Frecuencia que es la cantidad de observaciones que están contenidas dentro de una clase o intervalo. c) El Intervalo o Clase que corresponde a la cantidad de rangos o intervalos en que tendrá la distribución de frecuencias. d) La Amplitud de clase, para este caso ambas variables son métricas a intervalos numéricos, por ejemplo: una clase puede ser de 0 a 100 m² para el área. Se recomienda que la amplitud de clase sea constante, igual para todas las clases. e) La cantidad de Clases, para determinar las se deben usar, no existe una regla general, ya que dependerá de varios factores como la cantidad de datos y la dispersión de los mismos, pero en términos generales se recomienda usar no menos de 4 ni más de 14 clases. Guía Técnica- Anexo Nº 1/ Pág.: 22

25 f) La Clase Modal que es el intervalo o clase cuya frecuencia es la mayor. g) La Moda en datos agrupados que es un valor puntual que está contenido en la clase modal, esta es el valor que se le asignará a la característica. 3. Se realiza una distribución de frecuencias como se muestra a continuación: a. Se determinann la cantidad de clases y su intervalo. b. Se ordenan los datos de menor a mayor. c. Se clasifican dentro de la clase que le corresponde. d. Se cuentan para cada clase la cantidad de datos que en ella se clasifican. e. Se determina cual es la clase que tiene la mayor cantidad de datos o sea la clase modal y se determina la moda para datos agrupados usando la fórmula siguiente: Donde: Mo = L i f m f ( m1) + 2 f f f + m ( ) ( ) m 1 m 1 A L f f f i m = m1 m+ 1 A = = = = Frecuencia de la clase anterior a la modal Frecuencia de la Clase modal Límite inferior de la Clase modal Frecuencia de la Clase modal a la posterior Amplitud de Clase Guía Técnica- Anexo Nº 1/ Pág.: 23

26 Para cada una de las zonas homogéneas se entregan los cálculos completos así como las tablas de distribución de frecuencias y su polígono de frecuencias, para ambas variables. Procedimiento 1. Capturar la base de datos de áreas y frentes atinente con sus números de fincas en formato Excel. Folio Real Área Frente Folio Real Área Frente ,961, ,314, ,438,592 39,707, ,765, ,646, ,722, ,989, ,796, ,383, ,741, ,606, ,926, ,588, ,448, ,252, ,813,353 60,962, ,813, ,056, ,273, ,338, ,907, ,730, ,792, ,861, ,704, ,421,536 26,990, ,918, ,572, ,887,823 91,352, ,344, ,387, ,724, ,276, ,975, ,794, ,714, ,156, ,167, ,548, ,928, ,355, ,853, ,735, ,146, ,556, ,868, ,040, ,127, ,665, ,124,129 10,004, ,936, ,857, ,703, ,088, ,788, ,335, ,014,294 14,405, ,181, ,025, ,584, ,295,661 80,072, ,701, ,678, ,967, ,095, ,981, ,040, ,809, ,092, ,612,813 35,004, ,536,409 89,759, ,679, ,517, ,672, ,214, ,209, ,084, ,022, ,712, ,753, ,132, ,323, ,270, ,575, ,108, ,547, ,117,39717, ,717, ,546, ,348,241 Guía Técnica- Anexo Nº 1/ Pág.: 24

27 2. Ordenar en forma ascendente las áreas, convertir a números enteros las áreas y depurar la base creada eliminando fincas repetidas o en derechos con el fin de dejar solamente una, datos en cero y otros. Área 13,421,536 13,796,292 13,887,823 16,788,316 17,967,145 21,741, ,961, ,765, ,926, ,813, ,056, ,730, ,724, ,714, ,928, ,146, ,127, ,936, ,181, ,295, ,809, ,536, ,672, ,022, ,132, ,108, ,546, ,438, ,722, ,448, ,813, ,338, ,861, ,918, ,975, ,167, ,853, ,344, ,868, ,124, ,703, ,014, ,025, ,701, ,981, ,612, ,679, ,209, ,712, ,270, ,117,397 Área Guía Técnica- Anexo Nº 1/ Pág.: 25

28 3. Iniciar con el primer cálculo de frecuencia con intervalos cada 100 m². Área Intervalo Frecuencia Area menor De 100 a menos de De 200 a menos de De 300 a menos de De 400 a menos de Continuar con el segundo cálculo de frecuencia con intervalos cada 50 m². Área Intervalo Frecuencia De 1000 a menos De 150 a menos de De 2000 a menos de De 250 a menos de Determinar la Clase modal y por tanto el área tipo usandoo la estadística y el criterio de perito aplicando la siguiente fórmula: Moo = L i + f m ( m1) 2 f m f f + f ( m1) ( m 1) A Donde: L f f f i m = 150 = 16 m1 m+ 1 = 11 = 15 A = 50 m Guía Técnica- Anexo Nº 1/ Pág.: 26

29 Sustituyendo en la fórmula: ula: * 50 2 * Mo = * 50 6 Mo = ,66 = Mo = Mo 190 m 2 Con base en estudio estadístico, visita de campo, comportamiento miento de la zona homogénea y según criterio terio de quien realiza el análisis, se establece tablece una Clase Modal de 150 m² a 200 m² para un área tipo de 190 m². El procedimiento anterior or debe seguirse para determinar el frente rente del lote tipo tomando como base los frentes de los predios correspondientes ndientes al área determinada. El perito debe realizar los os estudios que considere necesarios de manera que en la Memoria de Cálculo quede sirv de base para la uede respaldado el proceso que sirvió determinación del área y frente del lote y finca tipo. Imagen 6 Gráfico de cantidad antidad de predios Guía Técnica ca- Anexo Nº 1/ Pág.: 27

30 *+#,1.23 %! 3-0#% Con el GPS JUNO se levanta el punto donde se localiza la muestra, este método permite tener cada una de las muestras georreferenciadas levantadas en campo con las coordenadas CRTM05. Una vez tomado el punto, se despliega el Formulario F1-ONT que contiene los campos con las características y variables de la muestra que se debe completar: Imagen 7 Parte del Formulario F1-ONT en el colector GPS Código_Provincia: Se selecciona la provincia en la que se localiza el Cantón o Concejo Municipal de Distrito que se está trabajando. Código_Cantón: Se digita el número de Cantón o Concejo Municipal de Distrito donde se está trabajando, por ejemplo San Pedro, se digita el 15, o bien en otros menores a 10, se antepondrá un 0, por ejemplo Desamparados: 03. Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 28

31 Código_Distrito: Se procede como se indicó en el punto anterior, por ejemplo si la muestra se ubica en Sabanilla de Montes de Oca se debe digitar 02. Año: Se digita el año en que se desarrolla el trabajo. Código_Tipo Hidrología: Debe de ser utilizada exclusivamente en fincas rurales, se refiere a la disponibilidad o abastecimiento de agua que posee la muestra, sea esta dada por lluvia, río, canales o pajas de agua, pozo o cañería. La misma debe de ser referida al cuadro de clasificación de las clases, utilizando la clase correspondiente para cada muestra. Tabla 1 Clasificación de las Condiciones Hidrológicas CONDICIÓN HIDROLÓGICA Excelente 1 CLASE Bueno 2 Normal 3 Regular 4 Malo 5 La clasificación de las condiciones hidrológicas considerando las siguientes características: debe ser determinada Clase 1 (Excelente) Cuando un inmueble cuente con agua paraa sus necesidades básicas, ya que tiene dos fuentes o más de agua de riego con tanque de captación y/o canales. Clase 2 (Bueno) Cuando un inmueble cuente con agua para sus necesidades básicas, ya que tiene una o más fuentes de agua ubicadas estratégicamente. Clase 3 (Normal) Cuando un inmueble cuente con agua para sus principales necesidades, puede ser de río. Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 29

32 Clase 4 (Regular) Cuando un inmueble cuente parcialmente con agua para sus principales necesidades, puede ser pozo. Clase 5 (Malo) Cuando un inmueble no cuente con agua para sus principales necesidades y depende exclusivamente de agua de lluvia. Código_Tipo Uso: Se refiere a la Capacidad Uso de la Tierra y se utiliza exclusivamente a fincas rurales, se refiere a las condiciones agrológicas de la muestra, específicamente a la fertilidad o laborabilidad de la misma. Se indica con respecto a la ubicación de la muestra en el Mapa Capacidad de Uso de las Tierras, el Mapa de Asociación de Subgrupos de Suelos de Costa Rica, el Mapa Geomorfológico de Costa Rica así como el Manual Descriptivo del Mapa de Asociaciones de Subgrupos de Suelos de Costa Rica de la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria ( OPSA). La misma debe de ser referida a la capacidad de Uso de las Tierras de la muestra que se está levantando y se digita en formato de número romano correspondiente a la columna Clase de la siguiente tabla: Tabla 2 Capacidad de Uso de las Tierras CAPACIDAD USO DE LAS TIERRAS FERTILIDAD Y LABORABILIDAD CLASE Excelente I Muy bueno óptimo II Muy bueno regular III Bueno IV Regular óptimo V Regular-regular VI Regular malo VII Malo VIII Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 30

33 Clase I (Excelente) Dentro de esta clase se incluyen tierras con pocas o ninguna limitación para el desarrollo de actividades agrícolas, pecuarias o forestales adaptadas ecológicamente a la zona. Presenta pendientes de 0 a 3 %. Las tierras se encuentran en superficies planas o casi planas, con erosión sufrida nula, con suelos muy profundos, de textura media en el suelo y de moderadamente gruesa a moderadamente fina en el subsuelo, sin piedras, sin problemas de toxicidad y salinidad, drenaje bueno, sin riesgo de inundación, en zonas de vida de condición húmeda, período seco moderado y sin efectos adversos por neblina y viento. Clase II (Muy bueno - Óptimo) Presentan leves limitaciones que solas o combinadas reducen la posibilidad de elección de actividades o se incrementan los costos de producción debido a la necesidad de usar prácticas de manejo y conservación de suelos. Pendientes de 3 a 8 %. Limitaciones: relieve ligeramente ondulado, erosión sufrida leve, suelos profundos, texturas moderadamente finas o moderadamente gruesas en el subsuelo. Ligeramente pedregosos, fertilidad media, toxicidad y salinidad leves, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación leve, zonas de vida seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente y condición de neblina y viento moderada. Clase III (Muy bueno - Regular) Las tierras de esta clase presentan leves limitaciones o combinadas que restringen la elección de los cultivos o incrementan los costos de producción. Pendientes de 3 a 15%.Para desarrollar los cultivos anuales se requieren prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos y agua. Limitantes: relieve moderadamentee ondulado, erosión sufrida leve, sueloss moderadamente profundos, texturas en el suelo y subsuelo finas o moderadamente gruesas, moderadamente pedregosos, fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamentee excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca o muy húmedas, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado. Clase IV (Bueno) Las tierras de esta clase presentan fuertes limitaciones, solas o combinadas, que restringen su uso a vegetación semipermanente y permanente. Pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 30%.Los cultivos anuales se pueden desarrollar únicamente en forma ocasional y con prácticas muy intensivas de manejo y conservación de suelos y aguas excepto de climas pluviales, donde este tipo de cultivo no es recomendable. Limitaciones: solas o combinadas son: relieve ondulado, erosión sufrida moderada, suelos moderadamente profundos, texturas en el suelo y en el subsuelo muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos, fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamente lento o moderadamente excesivo, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca, muy húmedas y pluviales, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado. Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 31

34 Clase V (Regular - Óptimo) Las tierras de esta clase presentan severas limitaciones para el desarrollo de cultivos anuales, semipermanentes, permanentes o bosque, por lo cual su uso se restringe para pastoreo o manejo de bosque natural. Limitaciones: pueden ocurrir, solas o combinadas cuando la pendiente es inferior al 15% son: relieve moderadamente ondulado, erosión sufrida moderada, sueloss poco profundos, las texturas de la tierra y subsuelo pueden ser de finas a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje muy lento o excesivo, riesgo de inundación severo, zonas de vida seca y pluviales, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte. También podrían presentarse las siguientes limitaciones cuando la pendiente oscila entre 15% y 30%: relieve ondulado, erosión sufrida moderada, suelos poco profundos, texturas en el suelo moderadamente gruesas o finas y en el subsuelo de muy finas a gruesas, fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje muy lento o excesivo, riesgo de inundación severa, zonas de vida seca y muy húmeda excepto bosque muy húmedo tropical, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte. Clase VI (Regular Regular) Las tierras ubicadas dentro de esta clase son utilizadas para la producción forestal, así como cultivos permanentes tales como frutales y café, aunque estos últimos equieren prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos y aguas. Sin embargo, algunas especies forestales como la teca (Tectona grandis) y melina (Gmelina arborea), en plantaciones puras no son adecuadas para las pendientes de esta clase, debido a que aceleran los procesos de erosión de suelos, por lo que se recomienda este tipo de uso sólo en relieves moderadamente ondulados a ondulados. La pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 50%. Las limitaciones que se pueden presentar, solas o combinadas son: relieve fuertemente ondulado, erosión sufrida severa, suelos moderadamente profundos, texturas en el suelo de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a moderadamente gruesas, fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado. Clase VII (Regular Malo) Las tierras de esta clase tienen severas limitaciones por lo cual se permite el manejo forestal en caso de cobertura boscosa. En aquellos casos en que el uso actual sea diferente al bosque, se procurará la restauración forestal por medio de la regeneración natural. La pendiente en esta clase presenta pendientes menores de 75 %. Las limitaciones que se pueden presentar solas o combinadas son: relieve escarpado, erosión sufrida severa, suelos poco profundos, texturas en el suelo y subsuelo de muy finas a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad y salinidad fuertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de inundación muy severo, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, período seco fuerte o Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 32

35 ausente, condición de neblina y viento fuerte. Clase VIII (Malo) Estas tierras no reúnen las condiciones mínimas para actividades de producción agropecuaria o forestal alguna. Las tierras de esta clase tienen utilidad sólo como zonas de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga acuífera, reserva genética y belleza escénica. Para esta clase se incluye cualquier categoría de parámetros limitantes. Para ampliar aún más el criterio para la determinación de la clase de suelo se adjunta el siguiente cuadro. Tabla 3 Matriz de Capacidad de Uso de las Tierras CAPACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS CLASE AGRICULTURA ANUAL AGRICULTURA PERMANENTE GANADERÍA UTILIZACIÓN DEL BOSQUE BOSQUE PROTECCIÓN I II III IV V VI VII VIII Código_Tipo Ubicación: Se refiere a la ubicación de la muestra dentro de la manzana o cuadrante y se digita el número del código de la siguiente tabla: Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 33

36 Tabla 4 Clasificación de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano UBICACIÓN DEL LOTE CÓDIGO Manzanero 1 Cabecero 2 Esquinero 3 Medianero con dos frentes 4 Medianero 5 Lateral en callejón sin salida 6 Fondo en callejón sin salida 7 En servidumbre 8 Imagen 8 Esquema de Ubicación del lote dentro del cuadrante urbano Código_Vía: Corresponde a la clasificación de la vía que da al acceso principal del inmueble independientemente de la importancia de la vía. Se digita el número correspondiente al Tipo de Vía según la siguiente tabla de clasificación: Guía Técnica- Anexo Nº 2/ Pág.: 34

37 Tabla abla 5 Clasificación de Tipo de Vía TIPO DE VÍA DESCRIPCIÓN Ubicación: ón: Sector más valioso y de mayor desarrollo comercial. mercial. Materiales: les: Asfalto, concreto, lastre, y otros. Otros: Tránsito T denso, clasificación independientementee del material, estado y ancho, entre otros. Ubicación: ón: Zonas comerciales de menor desarrollo, zonas onas industriales o algunas zonas residenciales de clasificación alta. Materiales: les: Asfalto, Asfalto concreto, lastre, y otros. Otros: Tránsito denso, clasificación independientementee del material, estado y ancho, entre otros. Ubicación: n: Zonas de transición comercial-residencial o residencial sidencial e industrial industrial. Materiales: es: Asfalto, concreto, lastre, y otros. Otros: Características aracterísticas de menor condición que la vía 2. Ubicación: n: Sectores residenciales, industriales y algunas zonas agropecuarias. Materiales: es: Asfalto, concreto y lastre. Otros: Permiten ermiten la circulación de too tipo de vehículos. Ubicación: n: Sectores residenciales, industriales y agropecuarios. ecuarios. Se incluyen alamedas.. Materiales: es: Arenoso y material grueso. Otros: Permiten ermiten la circulación a todo tipo de vehículos. Ubicación: n: Generalmente en zonas agropecuarias. Materiales: es: Lastre, arenoso o de tierra. Otros: Permiten ermiten la circulación de vehículos durante todo el año. Ubicación: n: Generalmente en zonas agropecuarias. Materiales: es: Grueso, tierra o arcilla. Otros: Permiten ermiten la circulación de vehículos solo en épocaa seca. Ubicación: n: Generalmente en zonas agropecuarias. Materiales: es: Tierra o arcilla. Otros: Permiten ermiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones peatones. Ubicación: n: Servidumbres de paso. Materiales: es: Tierra, arcilla, otros. Otros: Vías ías angostas. Ubicación: n: Ríos, canales, esteros o mar. Otros: Vía ía fluvial, único acceso al inmueble. Ubicación: n: Vía férrea. Otros: Única nica vía de acceso al inmueble. Guía Técnica ca- Anexo Nº 2/ Pág.: 35