VALUACIÓN DE TERRENOS EN TRANSICIÓN (RURAL-URBANA)

Transcripción

1 VALUACIÓN DE TERRENOS EN TRANSICIÓN (RURAL-URBANA) DOMINIO PLENO de Septiembre del Chihuahua. M. D. I. Carlos A. Sandoval Miranda.

2 En México existen diferentes instrumentos legales entre leyes federales y locales, T. L. C; Códigos, Normas y Reglamentos, que inciden de forma directa o indirecta en la valuación y en algunos casos pueden llegar a contradecirse o ser bastante confusos. El profesional valuador debe contar con conocimientos (o al menos con la asesoría) y los documentos de consulta cuando pretenda elaborar un dictamen, haciendo referencia a los artículos, párrafos, páginas que incidan en el dictamen. LEGISLACION VIGENTE

3 Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Al importe de la indemnización por la expropiación de bienes se la llama precio, indicando que dicho precio se deberá establecer de acuerdo con el valor catastral tratándose de inmuebles. Articulo 27. Ley General de Bienes Nacionales. Usa el término de valor para referirse a la base para la determinación de los derechos a pagar por la concesión de un bien inmueble y precio para referirse al piso o techo en que se realicen el resto de las operaciones inmobiliarias de bienes muebles o inmuebles que realice la administración pública federal. Artículos 26, 63 y 79. REVISIÓN PANORÁMICA DE LAS LEYES

4 Ley Federal de Derechos. La base para determinación del monto de los derechos por concesión de bienes inmuebles es el valor del inmueble. Artículo 232. Ley de Expropiación. Establece que el precio de la expropiación de bienes inmuebles deberá determinarse con base en el valor comercial. Artículo 10. REVISIÓN PANORÁMICA DE LAS LEYES

5 Ley Agraria. La más reciente de las leyes, expedida en 1992 usa el término valor comercial para determinar el monto de indemnización por expropiación de bienes ejidales y comunales y para la enajenación de terrenos nacionales, usa el término precio de referencia para la venta de parcelas en dominio pleno y señala que el valor de las acciones en las sociedades en que participen ejido y/o ejidatarios como socios será el precio de referencia de los terrenos aportados. Artículos 75, 86, 94 y 161. REVISIÓN PANORÁMICA DE LAS LEYES

6 Código Civil para el Distrito Federal. Es grande el número de artículos de éste que usan indistintamente los términos de valor y precio con objeto de hacer un resumen se señalará que en 13 se usa el término de precio, en 6 el término valor, y en uno ambos. Artículos 730, 731,736, 2248, 2250, 2250, 2251 al 2255, 2261, 2299, 2303, 2304, 2310, 2320, 2321, 2334, 2337 y REVISIÓN PANORÁMICA DE LAS LEYES

7 Ley del Impuesto Sobre la Renta. Define el monto original de la inversión a partir del precio, ciertos ingresos y deducciones en base al valor y un egreso con base en el costo. Artículos 41, 46, 48, 95 y 97. Código Financiero del DF. Solamente usa el término valor para la determinación de contraprestaciones e impuestos. Artículos 149, 156 y 158. REVISIÓN PANORÁMICA DE LAS LEYES

8 NOTA No existe en México una legislación federal en materia de valuación y menos en materia de valuación rural, a la fecha no más de 7 estados de 32 entidades que forman el territorio nacional (31 estados y un Distrito Federal) cuentan con una ley estatal que más que legislar lo que pretende es la limitación de la actividad para los valuadores locales, situación que se contrapone con los T. L. C.

9 MERCADO DE TIERRA: FORMAL E INFORMAL.

10 El mercado formal o formalizado del suelo es un mecanismo regulado por las instituciones del Estado, por medio del cual se realiza en intercambio del bien cumpliéndose con 3 condiciones básicas: a) El propietario o propietarios, personas físicas o morales del bien, cuentan con un título de propiedad perfeccionado y registrado, con derechos planos, que le permiten vender, fideicomitir, dar en usufructo, concesionar o rentar dicho bien. CONCEPTO.

11 b) El bien (suelo) cumple con todos los aspectos normativos y reglamentarios, como el estar registrado y catastrado, tener uso de suelo urbano (si se trata de vivienda), cumplir con las dimensiones y condiciones físicas de infraestructura básica que se establezcan en las leyes y reglamentos de desarrollo urbano, fraccionamiento y construcción aplicables, adicionalmente debe de contar con los certificados de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de domino y anotaciones preventivas así como de no adeudos de prediales y otros servicios. CONCEPTO.

12 c) La transacción del bien (traslación de dominio) se registra ante un fedatario público, se pagan los impuestos relacionados con dicha transacción, existe un contrato privado y/o público y se registra públicamente la operación y al nuevo dueño del bien. Las condiciones a) y b) son independientes, mientras que la condición c) es una condición dependiente, pues si no se cumple con alguna de las 2 primeras, no será posible cumplir con esta condición. Cuando el propietario del predio o la transacción no cumple con alguna de las condiciones antes descritas, se generan otros mecanismos (mercado y sub-mercado) semi-regulados o no regulados (por las instituciones del estado), que son creados y utilizados por los oferentes y los demandantes, estos son los llamados mercados informales o irregulares. Cabe comentar que este mercado se estima del mismo tamaño que el formal. CONCEPTO.

13 LA TIERRA SOCIAL

14 TENENCIA DE LA TIERRA

15 ARTÍCULO 27

16 ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL: La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde originalmente a la nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transferir el dominio de ella a los particulares, constituyendo la propiedad privada.. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas y planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población. ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL

17 VII. Se reconoce la personalidad jurídica de los núcleos de población ejidales y comunales y se protege su propiedad sobre la tierra, tanto para el asentamiento humano como para actividades productivas La ley, considerando el respeto y fortalecimiento de la vida comunitaria de los ejidos y comunidades, protegerá la tierra para el asentamiento humano y regulará el aprovechamiento de la tierra Así mismo establecerá los procedimiento por los cuales ejidatarios y comuneros podrán asociarse entre si, con el Estado o con terceros y otorgar el uso de sus tierras; y, tratándose de ejidatarios, transmitir sus derechos parcelarios entre los miembros del núcleo de población. fijará los requisitos y procedimientos conforme a los cuales la asamblea ejidal otorgará al ejidatario el dominio sobre su parcela. En caso de enajenación de parcelas se respetará el derecho de preferencia que prevea la ley. Ningún ejidatario podrá ser titular de más tierra del 5% del total del ejido. ARTICULO 27 CONSTITUCIONAL

18 XV. En los Estados Unidos Mexicanos quedan prohibidos los latifundios. Se considera pequeña propiedad agrícola la que no exceda por individuo de 100 hectáreas de riego o humedad de primera o sus equivalentes en otras clases de tierras. ARTICULO 27 CONSTITUCIONAL

19 LEY AGRARIA

20 ARTÍCULO 10mo. Los ejidos operan de acuerdo con su reglamento interno, sin más limitaciones en sus actividades que las que dispone la ley. Su reglamento se inscribirá en el RAN y deberá contener las bases generales para la organización económica y social del ejido que se adopten libremente, los requisitos para admitir nuevos ejidatarios, las reglas para el aprovechamiento de las tierras de uso común, así como las demás disposiciones que de acuerdo a esta ley deban ser incluidas en el reglamento y las demás que cada ejido considere pertinentes. ARTÍCULO 12vo. Son ejidatarios los hombres o las mujeres titulares de los derechos ejidales. LEY AGRARIA

21 ARTÍCULO 13vo. Los avecindados del ejido, para los efectos de esta ley, son aquellos mexicanos, mayores de edad que han residido por un año o más en las tierras del núcleo de población ejidal y que han sido reconocidos como tales por la asamblea ejidal o el tribunal agrario competente. Los avecindados gozan de los derechos que esta ley les confiere. ARTÍCULO 15vo. Para poder adquirir la calidad de ejidatario se requiere: Ser mexicano mayor de edad o de cualquier edad si tiene familia a su cargo o se trate de heredero de ejidatario. Ser avecindado, o cumplir con los requisitos que establezca cada ejido en su reglamento interno. LEY AGRARIA

22 ARTÍCULO 21vo. Los órganos de los ejidos son: La Asamblea. El Comisariado Ejidal. El Consejo de Vigilancia. ARTÍCULO 22vo. El órgano supremo del ejido es la Asamblea, en la que participan todos los ejidatarios. El Comisariado Ejidal llevará un libro de registro en el que asentará los nombres y datos básicos de identificación de los ejidatarios que integran el núcleo de población ejidal correspondiente. La Asamblea revisará los asientos que el Comisariado realice conforme a lo que dispone este párrafo. LEY AGRARIA

23 ARTÍCULO 23vo. La Asamblea se reunirá por lo menos una vez cada 6 meses o con mayor frecuencia cuando así lo determine su reglamento o su costumbre. Serán de la competencia exclusiva de la asamblea los siguientes asuntos: VII. Señalamiento y delimitación de las áreas para el asentamiento humano, fundo legal y parcelas con destino específico, así como la localización y relocalización del área de urbanización. IX. Autorización a los ejidatarios para que adopten el dominio pleno sobre sus parcelas y la aportación de las tierras de uso común a una sociedad, en los términos del artículo 75 de esta ley. LEY AGRARIA

24 ARTÍCULO 25vo. La Asamblea deberá celebrarse dentro del ejido o en un lugar habitual, salvo causa justificada. Para ello, deberá expedirse convocatoria con no menos de 8 días ni más de 15, por medio de cédulas fijadas en los lugares más visibles del ejido. En la cédula se expresarán los asuntos a tratar y el lugar y fecha de la reunión. El Comisariado Ejidal será responsable de la permanencia de dichas cédulas en los lugares fijados para los efectos de la publicidad hasta el día de la celebración de la asamblea. La convocatoria que se expida para tratar los asuntos señalados en las fracciones VII a XIV del artículo 23 de esta ley, deberá ser expedida por lo menos con un mes de anticipación a la fecha programada. LEY AGRARIA

25 ARTÍCULO 25vo. (Cont. ) Si el día señalado para la asamblea las mayorías de asistencia requeridas para su validez, se expedirá de inmediato una segunda convocatoria. En este caso, la Asamblea se celebrará en un plazo no menor a 8 días ni mayor a 30, contados a partir de la expedición de la segunda convocatoria. ARTÍCULO 26vo. Para la instalación válida de la asamblea, cuando ésta se reúna por virtud de primera convocatoria, deberán estar presentes cuando menos la mitad más uno de los ejidatarios, salvo que en ella se traten los asuntos señalados en las fracciones VII a XV, del artículo 23, en cuyo caso deberán estar presentes al menos ¾ partes de los ejidatarios. LEY AGRARIA

26 ARTÍCULO 26vo. (Cont. ) ARTÍCULO 27vo. Cuando se reúna por virtud de segunda o ulterior convocatoria, la asamblea se celebrará válidamente, cualquiera que sea el número de ejidatarios que concurran, salvo en el caso de la asamblea que conozca de los asuntos señalados en las fracciones VII a XV del artículo 23, la que quedará instalada únicamente cuando se reúna la mitad más uno de los ejidatarios. Las resoluciones de la asamblea se tomarán válidamente por mayoría de votos de los ejidatarios presentes y serán obligatorias para los ausentes y disidentes. En caso de empate, el presidente del Comisariado Ejidal tendrá voto de calidad. LEY AGRARIA

27 ARTÍCULO 27vo. (Cont. ) ARTÍCULO 28vo. Cuando se trate de alguno de los asuntos señalados en las fracciones VII a XV del artículo 23 de esta ley, se requerirá del voto aprobatorio de 2/3 partes de los asistentes a la asamblea. En la asamblea que se trate asuntos detallados en las fracciones VII a XV, del artículo 23 de esta ley, deberá estar presente un representante de la Procuraduría Agraria (PA), así como un fedatario público. Al efecto, quien expida la convocatoria deberá notificar a la PA sobre la celebración de la asamblea, con la misma anticipación requerida para la expedición de aquella y deberá promover lo necesario para que asista el fedatario Serán nulas las asambleas que se reúnan en contravención de lo dispuesto por este artículo LEY AGRARIA

28 ARTÍCULO 31vo. De toda asamblea se levantará un acta correspondiente, que será firmada por los miembros del Comisariado Ejidal y del Consejo de Vigilancia, así como por los ejidatarios que deseen hacerlo. Cuando se trate de la asamblea que discuta los asuntos establecidos en las fracciones VII a XV del artículo 23 de esta ley, el acta deberá ser pasada ante la fe del fedatario público y firmada por el representante de la PA, e inscrita en el Registro Agrario Nacional (RAN). ARTÍCULO 32vo. El Comisariado Ejidal es el órgano encargado de la ejecución de los acuerdos de la asamblea. Está constituido por un Presidente, un Secretario y un Tesorero así como sus suplentes LEY AGRARIA

29 ARTÍCULO 48vo. Quien hubiera poseído tierras ejidales, en concepto de titular de derechos de ejidatario, que no sean destinadas al asentamiento humano ni se trate de bosques y selvas, de manera pacífica, continua y pública, durante un período de 5 años, si la posesión sea de buena fe, o de 10 años si fuera de mala fe, adquirirá sobre dichas tierras los mismos derechos que cualquier ejidatario sobre su parcela ARTÍCULO 59vo. Será nula de pleno derecho la asignación de parcelas en bosques y selvas. LEY AGRARIA

30 ARTÍCULO 63vo. Las tierras destinadas al asentamiento al asentamiento humano integran el área necesaria para el desarrollo de la vida comunitaria del ejido, que está compuesta por los terrenos en que se ubique la zona de urbanización y su fundo legal. Se dará la misma protección a la parcela escolar, la Unidad Agrícola Industrial, la Unidad Productiva para el Desarrollo de la Juventud y demás áreas reservadas para el asentamiento. ARTÍCULO 64vo. Las tierras ejidales destinadas por la asamblea al asentamiento humano conforman el área irreductible del ejido y son inalienables, imprescriptibles e inembargables Salvo las aportaciones que el núcleo haga al municipio o entidad para dedicarlas a los servicios públicos. A los solares de la zona urbana del ejido no les es aplicable lo dispuesto en este artículo. LEY AGRARIA

31 ARTÍCULO 68vo. Los solares serán de propiedad plena de sus titulares. Todo ejidatario tendrá derecho a recibir gratuitamente un solar al constituirse, cuando eso sea posible, la zona de urbanización. La dimensión se determinará por la asamblea, con la participación del municipio correspondiente, con las leyes aplicables en materia de fraccionamientos y atendiendo a los usos y costumbres de cada región. ARTÍCULO 73vo. Las tierras ejidales de uso común constituyen el sustento económico de la vida comunitaria del ejido y están conformadas por aquellas tierras que no hubiesen sido especialmente reservadas por la asamblea para el asentamiento del núcleo de población, ni sean tierras parceladas. LEY AGRARIA

32 ARTÍCULO 76vo. Corresponde a los ejidatarios el derecho de aprovechamiento, uso y usufructo de sus parcelas. ARTÍCULO 80vo. Los ejidatarios podrán enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población El cónyuge y los hijos del enajenante, en ese orden, gozarán del derecho al tanto, el cual deberán ejercer dentro de un término de 30 días naturales, contados a partir de la notificación ARTÍCULO 81vo. Cuando la mayor parte de las parcelas de un ejido hayan sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios en los términos del artículo 56, la asamblea, con las formalidades previstas podrá resolver que los ejidatarios puedan a su vez adoptar el dominio pleno sobre dichas parcelas, cumpliendo lo previsto por esta ley. LEY AGRARIA

33 ARTÍCULO 82vo. Una vez que la asamblea hubiere adoptado la resolución prevista, los ejidatarios interesados podrán, en el momento que lo estimen pertinente, asumir el dominio pleno sobre sus parcelas en cuyo caso solicitarán al RAN que las tierras de que se trate sean dadas de baja de dicho registro, el cual expedirá el título de propiedad respectivo, que será inscrito en el RPP correspondiente a la localidad. A partir de la cancelación de la inscripción correspondiente en el RAN, las tierras dejarán de ser ejidales y quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común. LEY AGRARIA

34 ARTÍCULO 84vo. En caso de la primera enajenación de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, los familiares del enajenante, las personas que hayan trabajado dichas parcelas por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, gozarán del derecho al tanto, el cual deberán ejercer dentro de un término de 30 días naturales contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal derecho. Si no hicieran la notificación, la venta podrá ser anulada. El Comisariado Ejidal y el Consejo de Vigilancia serán responsables de verificar que se cumpla con esta disposición. La notificación hecha al Comisariado, con la participación de 2 testigos o ante un fedatario público, surtirá los efectos de notificación personal a quienes gocen del derecho al tanto. Al efecto, el Comisariado bajo su responsabilidad publicará de inmediato en los lugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechos que se enajenan. LEY AGRARIA

35 ARTÍCULO 86vo. La primera enajenación a personas ajenas al núcleo de población de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el dominio pleno, será libre de impuestos o derechos federales para el enajenante y deberá hacerse cuando menos al precio de referencia que establezca la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (hoy INDAABIN) o cualquier institución de crédito ARTÍCULO 88vo. Queda prohibida la enajenación de las tierras ejidales que se ubiquen en áreas naturales protegidas, incluyendo las zonas de preservación ecológica de los centros de población, cuando se contraponga a lo previsto en la declaratoria respectiva. LEY AGRARIA

36 ARTÍCULO 89vo. En toda enajenación de terrenos ejidales ubicados en las áreas declaradas reservadas para el crecimiento de un centro de población, de conformidad con los planes de desarrollo urbano municipal, de conformidad con los planes de desarrollo municipal, a favor de personas ajenas al ejido, se deberá respetar el derecho de preferencia de los gobiernos de los estados y municipios, establecidos por la Ley General de Asentamientos Humanos. LEY AGRARIA

37 ALGUNOS DATOS SOBRESALIENTES SOBRE LA TIERRA SOCIAL

38 De las 116 ciudades de más alto crecimiento en el territorio nacional se consumieron en el 2000 alrededor de 30, ha. Dicha superficie satisfizo la demanda tanto para desarrollo habitacional como para servicios. 2/3 partes de esta superficie fue dotada por tierra proveniente de ejidos y comunidades, ubicados en las periferias de las ciudades. I. N. E. G. I.

39 De los 31,000 ejidos que existen en México: Más de 840 ejidos ya han aportando suelo social para el desarrollo urbano. 722 núcleos agrarios presentan potencial turístico. 628 de estos núcleos agrarios presentan frente y/o acceso al mar. En 11,500 ejidos y comunidades se dispone de materiales para la industria de la construcción. En 885 núcleos agrarios se pueden explotar los yacimientos minerales no metálicos que existen en el suelo y subsuelo. S. R. A.

40 En 1910, 2,000 familias poseían el 87% de la tierra en México. En México se lleva a cabo, a partir de la Constitución de 1917 el proceso de reparto de la tierra, concluyéndose en el 1992 y representa la mitad del territorio nacional, con aproximadamente 103 millones de hectáreas, entregadas a 3.5 millones de sujetos agrarios. A inicios del siglo pasado en México se tenía una población de 13.5 millones, al 2000 se alcanzó la cifra de 100 millones, de los cuales 7 de cada 10 viven en zona urbana. C. O. R. E. T. T.

41 En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el Artículo 27 Constitucional, publicándose la Ley Agraria, con sus 2 reglamentos, que contempla nuevas acciones legales para la incorporación de suelo social al desarrollo urbano. Creación de Sociedades Inmobiliarias Ejidales (SIEs) Adopción del Dominio Pleno. Expropiación. C. O. R. E. T. T.

42 En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos, donde se establece la concurrencia de los 3 niveles de poder en México (Federal, Estatal y Municipal) para la regulación y ordenamiento del crecimiento de las zonas urbanas en el territorio nacional. C. O. R. E. T. T.

43 ROMPIENDO PARADIGMAS Y HACIENDO SINERGIAS

44 SITUACION HISTÓRICA? E J I D O D E S A R R O L L A D O R M E R C A D O La tierra social presentaba, de forma reiterada, la desvalorización tanto de sus poseedores (por falta de información y/o recursos), por las autoridades (corrupción), así como de los profesionales involucrados (desarrolladores y valuadores).

45 A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, (sin éxito) la integración de la cadena del desarrollo inmobiliario, sin embargo. En este lapso se han logrado integrar no más de 30 S. I. Es. La tierra se sigue adquiriendo con ventajas hacia el comprador, solapadas (o en complicidad muchas veces) por autoridades locales. DESARRO LLADO R E J I D O FIFO NAFE RAN, PA SITUACIÓN ACTUAL

46 El profesional en valuación es un eslabón de suma importancia en esta cadena, puede y debe hacer sinergias para que la situación se revierta. VALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresión que los peritos son exitosos cuando pueden bajarle el valor a las propiedades si éstas están en manos de productores rurales. Un país es exitoso en medida que sus activos se capitalizan y adquieren valor, la forma es hacerlo profesionalmente, con bases legales, generando impacto en lo económico, pero también en lo social y en lo político. PREDIO RÚSTICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.

47 E J I D O RAN, PA FIFO NAFE D E S A R R O L L A D O R ASESO R INMOBILIARIO AUTORIDAD LO CAL PREDIO RÚSTICO VS. PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO.