JORNADA DE FORMACIÓN 13 DE JUNIO DE 2005 REV.01 FEBRERO 09. Definiciones según Orden ECO/805/2003 y criterios de medición

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1 JORNADA DE FORMACIÓN 13 DE JUNIO DE 2005 REV.01 FEBRERO 09 TEMA SUPERFICIES Definiciones según Orden ECO/805/2003 y criterios de medición 1. Definiciones según Orden ECO Superficie útil: es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100cm² y la superficie de suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Superficie construida sin partes comunes: es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Superficie construida con partes comunes: es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Superficie computable o utilizable: es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos. En valoraciones de edificios o elementos de edificios se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador y, cuando esto no sea posible, se utilizará la superficie registral. Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando no exista declaración de obra nueva, se podrá adoptar la superficie comprobada si ésta se adecua a la normativa urbanística aplicable. Jornadas de formación: Superficies Rev.01 febrero 2009 Página 1 de 5

2 Para el cálculo del valor máximo legal se tomará la superficie útil consignada en la cédula de calificación correspondiente. 2. Criterios de Medición de Superficies 2.1. Viviendas individuales SUPERFICIE ÚTIL La superficie útil total es la superficie que emplearemos en las tasaciones - Superficie útil interior: superficie útil con altura igual o mayor a 1,5m - Superficie útil exterior: superficie de balcones, terrazas, tendederos, porches - Superficie útil total: es la útil interior más el 50% de la útil exterior computable Para el cálculo del valor máximo legal tanto de viviendas como de anexos, tomaremos la superficie consignada en la cédula de calificación definitiva, y en su defecto la que aparece en la documentación registral por entenderse que es la misma de la calificación definitiva. Si en la documentación registral no apareciera la superficie útil, se tomaría la medida in situ. En cualquier caso hay que poner una observación explicativa de dónde se ha tomado la superficie. SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL La obtendremos con la siguiente fórmula: Sc = S útil total X Factor de aprovechamiento (Fa) siendo, Fa = 1,35 en viviendas con S útil total < 50m² y en las de estructura de muros de carga Fa = 1,30 en viviendas con S útil total > 50m² y < 100m² Fa = 1,25 en viviendas con S útil total > 100m² 2.2. Viviendas unifamiliares SUPERFICIE ÚTIL: seguiremos el mismo criterio que para viviendas individuales SUPERFICIE CONSTRUIDA: es la que emplearemos para realizar las valoraciones. En este caso no existen elementos comunes con lo cual la superficie construida coincide con la superficie total. La obtenemos por medición sobre plano computando el 100% de la superficie de fachadas y el 50% de los cerramientos medianeros. Jornadas de formación: Superficies Rev.01 febrero 2009 Página 2 de 5

3 La medición del espesor del muro de fachada en el caso de viviendas de muros de carga se solicitará a los TE y la reflejarán en el informe. HAY QUE TENER CUIDADO CON LOS COSTES Y LA VALORACIÓN YA QUE ESTAS SUPERFICIES PUEDEN RESULTAR ENGAÑOSAS DEBIDO AL GRAN ESPESOR DE LOS MUROS. Como superficie construida de la planta bajo cubierta se tomará la que corresponda a la útil igual o superior a 1,5m considerando una hipotética fachada de 30cm de espesor Plazas de garaje SUPERFICIE ÚTIL: es la medida sobre plano de la plaza de garaje en sí (largo x ancho), tanto para plazas en línea como para garajes cerrados. Esta será la superficie que empleemos para realizar la tasación, tanto en informes propios de garajes como en garajes anexos a viviendas. Para el cálculo de la superficie útil total, en el caso de garajes con espacios comunes (rampas, accesos, rodaduras), multiplicaremos la superficie útil de la plaza por 2 (superficie construida) y por 0,9; de este modo asimilamos la superficie útil total como el 90% de la superficie construida. En el caso de garajes con acceso directo desde el exterior y que no dispongan de espacios comunes, la superficie que emplearemos para la valoración será la útil de la plaza. SUPERFICIE CONSTRUIDA: no se empleará esta superficie salvo para el caso de promociones o residuales a la hora de aplicar costes. En el caso de garajes con espacios comunes la obtendremos multiplicando por 2 la superficie útil de la plaza en sí (largo x ancho). En el caso de garajes sin espacios comunes la obtendremos añadiendo a la superficie útil de la plaza los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio Trasteros SUPERFICIE ÚTIL: es la medida sobre plano con altura igual o superior a 1,50m. Es la que emplearemos para realizar la tasación cuando se valoren junto a la vivienda en el informe de vivienda del GIT. Si se valora en informe polivalente de excel, emplearemos la superficie construida; la obtendremos añadiendo a la superficie útil de la plaza los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos Jornadas de formación: Superficies Rev.01 febrero 2009 Página 3 de 5

4 con otros elementos del mismo edificio. Si además existieran partes comunes, se le añadiría la parte correspondiente al elemento a valorar Locales comerciales SUPERFICIE ÚTIL: es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos y medianeros. Es la que emplearemos para realizar la tasación Naves industriales SUPERFICIE CONSTRUIDA: es la medida sobre plano considerando fachadas y elementos medianeros. Para realizar la valoración emplearemos esta superficie. Las valoraciones de naves con entreplantas y habilitación se pueden realizar de dos maneras, en cada caso habrá que analizar cuál resulta más conveniente: por plantas o por usos. En cualquiera de los dos casos hay que tener en cuenta que las entreplantas y la habilitación polivalente (vestuarios, aseos y alguna oficina, todo ello en una proporción razonable) se valorarán a coste (si están en planta baja habría que sumárselo al valor de mercado de la nave en sí), mientras que lo que exceda de lo polivalente no se valorará. La superficie construida de estas entreplantas y habilitaciones bajo ella no incluirán las superficies de fachadas y medianeras ya consideradas en la superficie de la nave Locales de oficinas Seguiremos los mismos criterios de medición que para locales comerciales y emplearemos para la tasación la superficie útil diáfana. No confundir un local comercial habilitado como oficina con un local de oficinas. En este caso se valorará como local comercial. Jornadas de formación: Superficies Rev.01 febrero 2009 Página 4 de 5

5 2.8. Parcelas en unifamiliares o naves y terrenos Se considera como superficie de parcela la superficie total de ésta, incluyendo la que ocupa la construcción en planta baja, si procede. Tomaremos, para realizar la tasación, la comprobada por el tasador y, si esta comprobación no es viable, la menor entre la registral y la catastral, salvo si se justifica expresa y razonadamente Terrazas y porches en propiedad Se trata de espacios exteriores y computarán al 50% si se encuentran cubiertos. Si su superficie supera el 15% de la superficie construida total del elemento o edificio al que pertenecen se valorarán independientemente También se valorarán por separado los espacios exteriores no cubiertos y todos aquellos que por su uso o características constructivas o funcionales se consideren que tienen valores independientes. En este apartado se hace referencia a las terrazas y porches en propiedad, de modo que si éstos no son en propiedad y son en uso, no se valorarán independientemente de su superficie, si no que se repercutirá el valor que aporta al elemento objeto de valoración en el valor de éste. Al no ser en propiedad, aunque le aporta un valor al inmueble, no se puede hipotecar. Todo esto se reflejará, junto con la superficie del elemento en cuestión, en las observaciones del informe (en el punto de superficies y en las observaciones generales) Escaleras SUPERFICIE ÚTIL: se considera la superficie pisable de la escalera y la superficie por debajo de ella que sea igual o superior a 1,5m de altura. SUPERFICIE CONSTRUIDA: computa toda la superficie incluida la inferior a 1,5m Jornadas de formación: Superficies Rev.01 febrero 2009 Página 5 de 5