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17 El primer punto a tener en cuenta en el tema del Valor de los Inmuebles consiste en comprender la importancia que estos tienen en la Economía de un país. La naturaleza económica de los inmuebles y su función en la sociedad hacen que en la Valuación de inmuebles, existan principios económicos, financieros y de negocios que condicionan el resultado de la tarea. ESTOS SON LOS CIM IENTOS SOBRE LOS QUE SE CONSTITUYE UNA BUENA TASACION

18 Todos los Mercados, tanto el de Productos como el de Servicios, atraviesan siempre por Etapas de Valor. Los cambios son parte de la dinámica de un Mercado. Existe una relación entre el Ciclo Económico y el Ciclo de la industria de la Construcción. A CONTINUACION OBSERVEMOS LA RELACION QUE HA MOSTRADO EL CREMIENTO DEL PBI vs EL CRECIMIENTO DEL SECTOR CONSTRUCCION.

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21 La principal responsabilidad de un Tasador es PONER EN VALOR UN INMUEBLE EN EL PERU LOS INMUEBLES HAN ADQUIRIDO VALOR

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23 En Setiembre del 2008, estalla una crisis de magnitud histórica en los Estados Unidos. Se genera inestabilidad en las Bolsas del Mundo entero. Se presenta el fenómeno de Burbuja inmobiliaria en USA, Europa y posteriormente en China SE CONFIGURA EN EL MUNDO UN ESCENARIO DE DESACELERACION ECONÓMICA

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26 En el año 2009 la población urbana en el Mundo llegó a superar la población rural por primera vez en la historia. Hoy en el 2010 el 50.5% de la población mundial vive en las ciudades. Se proyecta que para el 2050 la población urbana en el mundo crezca un 84%. Eso significa que se espera que las ciudades vayan a absorber la mayor parte del crecimiento poblacional en un futuro. Se espera que 45% del crecimiento de la población mundial entre el 2009 y el 2015 se ubicará en centros urbanos.

27 1. El consenso empieza a creer que la inversión inmobiliaria siempre será un camino seguro y sin límites de crecimiento. 2. La abundancia de fondos, las bajas tasas de interés y la falta de inversiones alternativas lleva a los inversionistas a invertir incluso en inmuebles sobrevalorados 3. Los precios sobrepasan ampliamente el nivel normal de precios y luego los analistas empiezan a justificar tanto las excepcionales diferencias de precios con respecto al pasado como los retornos bajísimos sobre la inversión.

28 1. Aumento de los costos x intereses e incremento de la percepción de riesgo. 2. Los Negocios empiezan a cerrar total o parcialmente y a reducir personal. 3. Los Hipotecados se retrasan en sus pagos. 4. Con el fin de obtener liquidez, los promotores inmobiliarios empiezan a bajar los precios. 5. Los precios entran en caída libre. 6. Las entidades financieras ejecutan las hipotecas muy atrasadas y se convierten en verdaderas inmobiliarias, poniendo en venta un importante stock de propiedades. 7. La propiedades se demoran en vender.

29 El sector inmobiliario peruano fue uno de los menos afectados por la crisis internacional. Esto debido principalmente a : 1. Variables macroeconómicas positivas 2. Crecimiento sostenido del PBI 3. Sector construcción y comercio aportan significativamente al crecimiento del PBI 4. Adecuado acceso a los créditos hipotecarios en todos los sectores socioeconómicos. 5. El Perú es visto como atractivo destino de inversión tanto nacional como extranjera. 6. Desarrollo de nuevos e importantes Proyectos inmobiliarios.

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34 El principal objetivo de la valuación es conocer el VALOR EN EL QUE SE VENDERA UN INMUEBLE Cuando tasamos nos anticipamos al valor económico en el que las partes concretarán la transacción de un bien inmueble. Si nos guiamos por lo que pretende el VENDEDOR, podríamos estar avalando un precio mayor al que el comprador estaría dispuesto a pagar por el inmueble Por otro lado, si nuestro punto departida es los que un COMPRADOR desea pagar por la compra de la propiedad, podríamos estar adelgazando el valor del bien inmueble.

35 La Valuación no es otra cosa que un estudio de Mercado del inmueble que contiene la información de su Valor. Pensamos que es fundamental unificar conceptos como qué es el Mercado? y que significa determinar un Valor?

36 Cuando hablamos del Mercado Inmobiliario, nos referimos a un espacio en el que al igual que en cualquier Mercado priman los conceptos de OFERTA, DEMANDA, INTERES Y VALOR. Es importante comprender el funcionamiento de estos conceptos fundamentales dentro del mercado actual, ya que la valuación inmobiliaria tiene que descubrir CUANTO VALE EL INMUEBLE, esto no sólo implica hablar de la Oferta y la Demanda, sino también alinear ambas a los intereses de los protagonistas. El Mercado Inmobiliario es un espacio social en el que se debe tener en cuenta el conjunto de relaciones que se establecen entre la Oferta y la Demanda

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38 Como sabemos, la Economía tiene como objetivo estudiar la CORRECTA DISTRIBUCION DE LOS RECURSOS. Analiza la relación entre los Recursos que son de carácter limitado OFERTA y las necesidades DEMANDA que son de carácter ilimitado. (las necesidades siempre son prácticamente infinitas) Ambos conceptos OFERTA y DEMANDA encuentran sin embargo su equilibrio en lo que llamamos PRECIO

39 Es uno de los procesos más empleados. El tasador se apoya en información real, en transacciones ya ocurridas. Se parte de datos conocidos y se interpreta esos datos. Este análisis nos lleva a despejar la incognita CONOCER EL VALOR DICTADO POR EL MERCADO

40 Valor de Realización inmediata Es el Valor más probable a obtener por el inmueble en un lapso de tiempo inferior al medio del Mercado. Se debe indicar siempre cuál ha sido el plazo máximo que hemos considerado. Valor de Reposición Nuevo Determina cuánto cuesta reponer el inmueble NUEVO (En algunos casos podría ser tomado como referencia máxima. Valor de Reposición Depreciado Surge del Valor de reposición, afectado por lo coeficientes relacionados con el estado de mantenimiento y antigüedad.

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42 Tiene como ejes centrales: 1. La Rentabilidad que generará el bien inmueble. 2. El incremento en el Precio. Generación de Plusvalía. La pericia del Tasador residirá en evaluar esos beneficios futuros inciertos para transformarlos en Precios estimados del inmueble en el que se está considerando invertir.

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44 El precio del inmueble se determina trayendo a VALOR ACTUAL los flujos de fondos futuros que el bien es capaz de generar. Para ello: 1. Hay que realizar una adecuada proyección de ingresos y costos. 2. Debemos definir la tasa a la que se descontarán esos flujos. En otras palabras calcular la Tasa de Retorno que compense los riesgos que estamos asumiendo.

45 En estos momentos adquiere un Rol protagónico. Además de los datos tradicionales: AT, AC, zonificación, ubicación, etc. Existe un VALOR SENTIMENTAL, EL VALOR ESTETICO, EL VALOR HISTORICO DEL INMUEBLE... ES NECESARIO MEDIR DE QUE FORMA ESAS CONDICIONES CONTRIBUYEN O NO AL VALOR ECONÓMICO DEL BIEN.

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61 GRACIAS Central telefónica Giuseppe Garibaldi N 327 Jesús María