SITUACIÓN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

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1 SITUACIÓN ACTUAL DE LA VIVIENDA EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE Ing. Irene Campos Gómez. MSc La vivienda es uno de los bienes más preciados para el ser humano; contar con una vivienda digna, es una necesidad primaria y por ello, resulta de especial interés conocer cómo estamos en el tema de vivienda en América Latina?, qué hemos hecho y cuáles han sido nuestras principales políticas públicas? Cómo podríamos mejorar? A continuación, iniciaremos con el diagnóstico de la situación actual de la vivienda en América Latina y el Caribe (AL-C), información tomada del documento publicado por el Banco Interamericano de Desarrollo en el año 2102: Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe ; cuyo editor es el Sr. César Patricio Bouillon. Algunos de los gráficos que se incluyen en el artículo, son tomados de esa misma publicación. 1. DIAGNÓSTICO VIVIENDA EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE La situación del faltante de vivienda, varía entre la zona urbana y rural; a pesar de que es en la primera, en donde habitan una cantidad importante de personas. Según el informe de las Naciones Unidas, y de ONU Hábitat, la población urbana de América Latina, se ha incrementado un 240%, mientras que la población rural lo ha hecho un 6,1%. La población urbana en 1990 en América Latina era 71%; en el año 2007, es un 77%. América Latina, es una de las regiones más urbanizadas del planeta; de hecho Argentina, Chile, Uruguay, Venezuela; tienen tasas de urbanización mayores al 86%. Según el documento, Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe, 130 millones de familias, viven en las ciudades; de ellas, 5 millones de familias, están obligas a compartir vivienda con otra familia, 3 millones habitan en viviendas irreparables, 34 millones habitan en viviendas que no tienen título de propiedad, agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio suficiente. Además, barrios que carecen de facilidades urbanas básicas, como transporte público, hospitales, escuelas, parques y la mayoría de familias, que habitan en viviendas inadecuadas, provienen de ingresos medios bajos. El Cuadro No. 1, muestra el déficit habitacional en América Latina y el Caribe, siendo en promedio de 37% en total, con un déficit cuantitativo de 6% y cualitativo de 31%. El principal problema, es la calidad de las viviendas, especialmente los materiales con que son construidas. Se observa también que el mayor déficit de vivienda total (tanto cuantitativo como cualitativo), se tiene en la zona rural; a pesar de la gran cantidad de familias, que habitan hoy la zona urbana en nuestros países.

2 Cuadro No. 1. Déficit habitacional en América Latina y el Caribe. Déficit habitacional (promedios para la región) Total (% Urbano (% Rural (% Déficit total Déficit cuantitativo Viviendas adicionales Hogares improvisadas Déficit cualitativo Materiales Piso de tierra Techo deficiente Paredes deficientes Fuente: Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe. BID. En el Cuadro No. 2, se muestra las principales causas, que dan origen a la brecha en vivienda a saber: hacinamiento, carencia de servicios básicos o infraestructura y tenencia de la tierra. Cuadro No. 2. Causas déficit habitacional. Brechas de vivienda Total (% Urbano (% Rural (% Hacinamiento Infraestructura

3 Carentes electricidad Carentes saneamiento Carente agua potable Carente tenencia segura Fuente: Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe. BID. Con base en la información de los cuadros anteriores, se tiene el siguiente gráfico, que resume los problemas principales de las viviendas en AL y el Caribe que contribuyen al déficit habitacional: Gráfico No. 1. Principales problemas de las viviendas en AL que contribuyen al déficit habitacional 3% techo 4% electricidad 15% saneamiento 11% carentes de tenencia segura 9% agua potable (tubería) 2% paredes deficientes 6% pisos de tierra 6% hacinamiento 6% déficit cuantitativo Déficit de vivienda: infraestructura y materiales deficientes Déficit vivienda: cuantitativo y otros En el Cuadro No.3, se muestran los déficits habitacionales de los países de América Latina y el Caribe, con datos del año 2009 y 2010.

4 Cuadro No. 3. Déficits Habitacionales en AL y el Caribe País Nacional Urbano Rural Quintiles Urbanos (ingreso/cápita Argentina nd Bolivia Brasil Chile Colombia Costa Rica País Nacional Urbano Rural Quintiles Urbanos (ingreso/cápita Ecuador El Salvador Guatemala Honduras México Nicaragua Panamá Perú

5 Paraguay República Dominicana Uruguay nd Venezuela nd Fuente: Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe. BID. Del cuadro anterior se concluye: los países con menor déficit habitacional son Costa Rica, Chile y Uruguay con 18%, 23% y 26% respectivamente. Por otro lado, los países con mayor déficit habitacional son: Nicaragua, Bolivia y Perú con un 78%, 75% y 72% respectivamente. La región centroamericana, (Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica y Panamá), presenta importantes déficits, en promedio de 52,8%. La región bolivariana (Colombia, Venezuela, Ecuador, Bolivia, Perú), tiene un déficit de 52,6%; la región sur (Brasil, Paragua, Uruguay, Argentina y Chile) su déficit es 31,4; finalmente el Caribe cuenta únicamente con los datos de República Dominicana con 41% déficit habitacional. El acceso a la vivienda se dificulta por diferentes razones; algunas razones son: Ingresos bajos No se tiene acceso al crédito, por tasas altas No se tiene acceso al crédito, por ingresos no documentados No hay oferta de vivienda, para familias de ingresos bajos y medio-bajos Altos costos de construcción, lo que causan viviendas caras Terrenos urbanizados muy caros y otras zonas, carentes de servicios públicos En el documento Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe, se presentan una serie de modelos, con los cuales se evaluó cada una de las razones anteriores, por las cuales se tiene un bajo acceso a la vivienda. A continuación se presenta un resumen de la información presentada. La dificultad de accesar una vivienda por bajos ingresos se define, como el porcentaje de hogares que gastarían más del 30% de sus ingresos en pagar una hipoteca a 20 años, con una cuota inicial o prima del 10% del valor de la vivienda. Se modeló el acceso a la vivienda por bajos ingresos suponiendo la compra de una vivienda de 40 m 2, en un terreno de 60 m 2, con servicios públicos y título de propiedad, a una tasa de crédito del 6% y un

6 valor de la vivienda de US$ Al correr el modelo anterior, en varias ciudades de América Latina, se obtiene que las ciudades de Bolivia, La Paz y Santa Cruz, así como la capital de Nicaragua, Managua son, las ciudades que tienen un mayor déficit por nivel de ingreso de las familias. En otras palabras, por su nivel de ingreso, les es imposible tomar un crédito. Las ciudades de Caracas (Venezuela), Sao Pablo (Brasil), Guadalajara (México), son las ciudades con menor déficit por nivel de ingreso. Por otra parte, cuando se estudia el caso de familias, que podrían tomar el crédito, pero su nivel de ingresos es tal, que los induciría a la pobreza; se tienen casos como Caracas y Guadalajara, con un déficit importante por pobreza inducida. El no poder documentar los ingresos, dificulta el acceso al crédito; por ello en el estudio realizado y documentado en Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe, se hace un análisis de dos escenarios: familias con un miembro asalariado, que trabaja por cuenta propia y familias con un miembro asalariado, que trabaja por cuenta propia y cotiza para un seguro social. Otro aspecto que dificulta el acceso a la vivienda, son las tasas de interés de los créditos, pues incrementan las cuotas potenciales, que requerirán pagar las familias. En América Latina, las tasas de interés más bajas, las tienen Panamá y Chile, con tasas de interés real de 2,7 y 4,6 % respectivamente, (año 2010). Los países con mayores tasas son Venezuela y Honduras, con tasas de 14,4 y 13,2 % (año 2010), respectivamente; mientras que el promedio de tasa de interés real: 8,1% (año 2010). El precio de las viviendas varía en AL, algunos factores que influyen son el precio de la tierra y acceso a los servicios públicos, las regulaciones excesivas, los altos costos para registrar la propiedad y las limitaciones de créditos de corto plazo (para la construcción) también influyen en el precio de las viviendas. Algunos precios promedio de vivienda para AL (40 m2, lote de 60 m2, urbanizado y registrado), año 2010 son ( Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe, BID): Caracas $US Buenos Aires $US La Paz $US Managua $US Promedio $US Al combinar los factores anteriores a saber: nivel de ingreso, dificultad de documentar los ingresos, tasas de interés de los créditos y precio de las viviendas; se obtiene el cuadro No. 4, en donde se observa, cuál ciudad que tiene menor o mayor accesibilidad a la vivienda. Resulta, que la ciudad de San José en Costa Rica y la Ciudad de Panamá en Panamá, son las ciudades de mayor accesibilidad, con porcentajes de 26% y 29% respectivamente de familias con limitación de acceso, cuando las familias cotizan para un seguro social y de 29 y 38% respectivamente cuando las familias no cotizan para un seguro social. Por otra parte

7 las ciudades de menor acceso son las de Caracas en Venezuela y Lima en Perú, con 79 y 64% de familias que cotizan para un seguro social y no pueden accesar una vivienda; de 80% y 69% de familias, que no cotizan para un seguro social que no tienen acceso a vivienda. La ciudades de La Paz y Santa Cruz en Bolivia, tienen la particularidad, que las familias que cotizan a un seguro social, que no pueden accesar una vivienda es de 48% y 43%; sin embargo, en el caso de familias que no cotizan para un seguro social, el acceso se limita bastante, llegando a ser de 71% y72% el número de familias que no tienen acceso. Gráfico No. 4. Acceso a vivienda por ingresos, por documentación de ingresos, (con y sin cotización a seguro social), por tasas de interés y por valor de la vivienda. San José Valparaíso Bogotá Ciudad de Guatemala Guyaquil Mendoza Quito Guadalajara Asunción Cuenca Cali Santa Cruz Ciudad de México Belo Horizonte Montevideo Brasilia Curitiba Managua Santo Domingo Buenos Aires Caracas No tiene ingreso para vivienda, considerand o las restricciones (no cotiza seguro social) No tiene ingreso para vivienda considerando las restricciones (cotiza seguro social) Fuente: Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe. BID. Algunas conclusiones del diagnóstico elaborado y publicado en Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe son: Más de 4 de cada 10 hogares (43%), en 41 ciudades, no pueden accesar una vivienda en el mercado formal con ingresos propios.

8 La brecha de acceso a la vivienda oscila entre 26% y 79%. La falta de ingresos, afecta a un 12% de los hogares. Entre más pequeña es la ciudad, se tiene mayor acceso a vivienda. 2. POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA EN AMÉRICA LATINA El acceso a la vivienda, como puede concluirse del diagnóstico presentado anteriormente, es un problema importante en América Latina, por ello, merece la pena, hacer una breve descripción de las diferentes políticas públicas, que se han implementado en América Latina, para favorecer el acceso a vivienda a las familias de menores ingresos, a continuación se describen tres casos: México, Colombia y Costa Rica. 2.1 Caso México La instancia federal, encargada de diseñar, coordinar y promover políticas y programas de vivienda y promocionar la política nacional de vivienda es la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), la cual pertenece a la Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano. México, lanzó la política nacional de vivienda en febrero del año 2013, la cual consiste en un nuevo modelo enfocado a: Promover el desarrollo ordenado y sustentable del sector Mejorar y regularizar la vivienda urbana Construir y mejorar la vivienda rural. Los ejes de la política son: Primer eje. Lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional, a través de la Secretaria de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU). Ésta será la instancia coordinadora de la política de vivienda y presidirá la Comisión Intersecretarial en la materia. Además, SEDATU, suscribirá convenios con el INFONAVIT, con los gobiernos estatales y autoridades municipales. Segundo eje. Se propone un Modelo de Desarrollo Urbano Sustentable e Inteligente, en donde los créditos y subsidios del Gobierno, serán reorientados al fomento del crecimiento urbano ordenado. Tercer eje. Reducir de Manera Responsable el déficit de vivienda, a través de impulsar más de un millón de acciones de lotificación, construcción, ampliación y mejora de hogares, tanto en el campo como en las ciudades. De este millón de acciones, más de 500 mil corresponderán a nuevas construcciones.

9 Cuarto eje. Procurar una vivienda digna; para ello se realizarán más de 320 mil acciones de mejoramiento. En el área rural, se llevarán a cabo más de 97 mil acciones en materia de vivienda rural. Se da un período de transición de hasta 24 meses, para que todos los actores de la industria de la vivienda, realicen los ajustes estructurales necesarios. 2.2 Caso Colombia Colombia cuenta con una serie de instrumentos en su política pública de acceso a la vivienda, que se describen a continuación: 1) Subsidio Familiar de Vivienda, el cual es un aporte estatal en dinero o especie, otorgado por una sola vez al beneficiario, con el objeto de facilitarle el acceso a una solución de vivienda de interés social. 2) Subvención a la tasa de interés. Ésta fue implementada en el año 2009, cubre hasta 5 puntos porcentuales la tasa de interés acordada por 7 años. 3) Garantía parcial de crédito, para préstamos de vivienda social, el cual inicia en el año La garantía parcial, es para los trabajadores independientes, que soliciten crédito de vivienda de interés social, en una entidad hipotecaria. 4) Leasing habitacional, el cual es un contrato mediante el cual, una parte denominada entidad autorizada (banco o compañía de financiamiento comercial), entrega a un usuario la tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Mientras el usuario usa y goza la vivienda, paga un canon periódico. Al vencimiento de éste, la vivienda puede ser adquirida por el usuario, si éste decide ejercer la opción de compra. De lo contrario, la vivienda se restituye a su propietario (la entidad). 5) Subsidio familiar de vivienda en especie (SFVE). Este programa equivale a la transferencia de una vivienda de interés prioritario, al beneficiario en el marco del Programa de Vivienda Gratuita. El Gobierno Nacional, entrega viviendas de interés prioritario, a título de subsidio en especie, a la población vulnerable, referida en el artículo 12 de la ley 1537 de La asignación de viviendas se realiza de acuerdo con las siguientes regulaciones: a) Familias vinculadas a programas sociales del Estado, que tengan por objeto la superación de la pobreza extrema o que se encuentre dentro del rango de pobreza extrema. b) Familias que estén en situación de desplazamiento. c) Familias que haya sido afectadas por desastres naturales, calamidades públicas o emergencias. d) Familias que se encuentren habitando en zonas de alto riesgo no mitigable e) Dentro de la población en estas condiciones, se dará prioridad a las mujeres y hombres cabeza de hogar, personas en situación de discapacidad y adultos mayores.

10 2.3 Caso Costa Rica. Costa Rica cuenta con el denominado Sistema Financiero Nacional Para la Vivienda (SFNV), por ley en el año En dicho sistema, se da un subsidio para la vivienda, el cual se convierte en gratuito a partir año El subsidio se otorga, según el nivel de ingreso de las familias, de la siguiente forma: Subsidio de $US máximo, de acuerdo a salario, (setiembre del 2013) Familias con ingresos entre $US 665 y $US Varía de forma proporcional; el subsidio menor es de $US 2568, (setiembre del 2013) Cuando familia tiene ingresos iguales o menores a $US 665; el subsidio puede ser de $US , lo cual incluye vivienda, en un lote urbanizado con todos los servicios públicos. Se dan subsidios para reparación y ampliación, compra de casa nueva o usada, compra de lote y construcción, construcción de muros de contención. El Sistema Financiero Nacional Para la Vivienda, cuenta con una serie de programas que atienden poblaciones específicas: adulto mayor solo, persona con discapacidad, programa vivienda indígena. Además, una serie de leyes aprobadas durante los años 2010, 2011, 2012 y 2013, han ampliado las opciones de subsidios o programas del SFNV: Ley No. 8924, la cual crea el instrumento denominado bono diferido, lo cual consiste en otorgar el subsidio a las familias de forma mensual, de forma tal que les ayude a pagar un crédito. Ley No. 8957, la cual permite que los subsidios de vivienda, se otorguen a familias que construyen su vivienda en una segunda planta, permitiendo convertir la vivienda en un régimen compartido, sin utilizar el régimen de condominio. La vivienda que se construya en la segunda planta, debe tener acceso independiente a la de la primera. Esta ley, sobretodo busca solucionar el problema de acceso al suelo, en zonas muy urbanizadas. Ley No. 9151, facilita la vivienda al adulto joven, entre 18 y 35 años. Con esta ley, se crea el Programa de Financiamiento de Vivienda para Jóvenes (PROFIVIJO), con el objetivo de que los jóvenes, con núcleo familiar y de escasos recursos, se constituyan en beneficiarios de este programa y puedan tener acceso, de manera efectiva y solidaria, al crédito para la obtención de vivienda. El programa se financiará con recursos provenientes del Fondo Nacional de Vivienda (FONAVI), del cual se deberá dedicar un porcentaje definido por la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda, al sector joven y los recursos serán operados por el mismo banco. El banco, deberá promover programas de desarrollo de vivienda rural y urbana en condiciones preferenciales de crédito y proyectos habitacionales que se desarrollen al amparo de incentivos fiscales, para cumplir los objetivos de carácter social y el propósito de que las familias; los adultos mayores sin núcleo familiar de escasos recursos económicos y los jóvenes entre 18 y los 35 años con núcleo familiar, tengan la posibilidad de adquirir casa propia.

11 Ley No. 9149, la cual modifica a la Ley Orgánica del Banco Central, eximiéndose a los bancos comerciales del país, del encaje sobre los fondos, que sean destinados al financiamiento de la construcción de vivienda. Con la eliminación de los encajes, se disminuyen los costos de captación, con lo cual se incentiva la capacidad de endeudamiento de las familias. Los préstamos para "primera vivienda, contarían con un periodo de gracia de ocho años de tasa fija, para eliminar la incertidumbre de un cambio de tasas al inicio del periodo de la hipoteca. Ley No. 9157, la cual crea el Fondo para el Financiamiento de Vivienda para Clase Media. Esta normativa, determina la creación de un fondo que será constituido por los bancos públicos, las mutuales, cooperativas y los bancos privados (entidades autorizadas del SFNV), interesados en ofrecerles una primera solución a las familias de clase media, con necesidad de vivienda. Los recursos crediticios, se podrán destinar para compra de vivienda primera solución, compra de lote y construcción, construcción en lote propio, remodelación. La nueva ley autoriza al Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI), para que confiera avales a las familias con ingresos entre cuatro y diez salarios mínimos, hasta un quince por ciento (15%), como máximo, del financiamiento otorgado por las entidades autorizadas del SFNV. El financiamiento de los créditos se realizará mediante los títulos valores de vivienda para clase media que emitan las entidades financieras contempladas en la ley. 3. CÓMO MEJORAR EL ACCESO A VIVIENDA EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE? El principal reto en vivienda, es disminuir el déficit habitacional, en todos los estratos socioeconómicos; para lo cual, los países deben adoptar una visión global de los problemas de vivienda, que afectan a todos los grupos de ingreso. Las familias de menores ingresos, necesitan subvenciones más altas y una política pública de acompañamiento, pues la ayuda debe ser integral, considerando empleo, salud, educación, alimentación. Además, se debe realizar una política pública que ayude a la gestión del suelo, que aseguren la provisión de terrenos, con servicios, para atender sus necesidades. Las familias de ingresos medio-bajos; requieren usualmente completar el subsidio, con un crédito para accesar la vivienda. Estas familias, por sus ingresos, las tasas de interés, o los costos de las viviendas se les dificulta, conseguir estos préstamos. Por lo anterior, una política pública combinada, en donde el subsidio venga acompañado de garantías para préstamos, o de tasas preferenciales, así como regulaciones que ayuden a la gestión del suelo, que permitan tener acceso a terrenos para la construcción de vivienda o la promoción de la renovación urbana, que abra espacios en las ciudades para las nuevas necesidades ciudadanas. La clase media, necesita incentivos para ahorrar y financiamiento a través del crédito para aumentar el acceso a la vivienda:

12 Fomento del ahorro de largo plazo Promover productos financieros, que canalicen los ahorros hacia la vivienda. Facilitar garantías a las operaciones de crédito. Además, se deben promover políticas que incentiven la construcción de viviendas de bajo costo, (disminución en impuestos, o en costos de transacción), promover la competencia entre urbanizadoras, mejorar instrumentos que ayudan a la urbanización de bajo costo y poner en marcha programa de mejora de barrios, lo cual según el diagnóstico presentado, ayudaría a disminuir el déficit cualitativo. La disminución en los trámites de construcción, es también un facto importante para considerar, pues éstos no solamente aumentan los costos financieros de las viviendas, sino que promueven la vivienda informal. Para aquellos países como Colombia y Costa Rica, deben procurar tener controles en los programas de subsidios totales; por ejemplo, a través de instrumentos de evaluación social en donde se de seguimiento a las familias, que fueron objetos de una vivienda gratuita completa; especialmente aquellas familias que pertenecen al grupo de pobreza extrema. Se debe promover la recuperación y renovación de las áreas urbanas, tal y como se mencionó anteriormente, para con ello mejorar el acceso a suelo urbanizable y con servicios públicos, especialmente en ciudades de alta urbanización, en donde el suelo es escaso, lo cual provoca especulación en precios, y desarrollos inmobiliarios lejos de centros urbanos y de trabajo. La política pública, debe favorecer los programas de vivienda, dentro de un sistema concertado y coordinado, con los proveedores de servicios públicos y empleo; tanto en el área urbana como rural. Particularmente en el área urbana, es importante coordinar los planes de vivienda, con los planes de ordenamiento territorial, de forma tal, que la calidad de vida dentro de la ciudad no se desmejore, por exceso de tiempo de viaje por ejemplo. La vivienda rural, merece una atención especial, ya que en todos los países el déficit habitacional rural, supera al urbano. En la zona rural, es también importante la gestión del suelo, especialmente en zonas en donde predomina la actividad agrícola o pecuaria en grandes latifundios, que impiden el acceso a un costo bajo de la tierra o donde los mismos planes de ordenamiento territorial, dan prioridad a la actividad agrícola, sin pensar en la necesidad de crear pequeños centros urbanos, en estas zonas con servicios y cerca de los lugares de trabajo. También, se debe incentivar a través de política pública, la oferta de viviendas en zona rural, e instrumentos que contribuyan a disminuir costos de construcción.

13 4. CONCLUSIONES El déficit habitacional en América Latina, es un problema complejo, pero se tienen casos de éxito en diferentes países que han contribuido a disminuirlo. La respuesta es un trabajo concertado y coordinado entre el sector público y privado; alianzas estratégicas en las cuales sectores como el financiero, inmobiliario, construcción e instituciones públicas, diseñen y pongan en ejecución políticas públicas, que mejoren el acceso a la vivienda, a través de instrumentos de incentivo a la renovación urbana, competencia entre constructores y urbanizadores, gestión del suelo en municipalidades, instrumentos financieros novedosos que procuren créditos y disminución de costos de transacción de esos créditos, reducción de trámites de construcción, programas de mejoramiento de barrios principalmente. 5. BIBLIOGRAFÍA. BID. Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe. Editor César Patricio Bouillon